Aluguel compusório de garagem e transformação de área comum em garagem privativa.

Parecer

Possibilidade de aluguel compulsório de área privativa de devedor sem intervenção do Poder Judiciário. Impossibilidade. Quorum necessário para alteração de disposição de área comum: unanimidade (art. 1351 do Código Civil Brasileiro).

O Condomínio XXXXX requereu parecer a respeito de duas questões, a seguir.

1) Existe um condômino inadimplente há anos e foi aventada a hipótese de alugar compulsoriamente a garagem do mesmo para atenuar os efeitos da inadimplência. É juridicamente possível?

Por tratar-se de área privativa, e conseqüentemente, propriedade privada do devedor, não é possível, sem o consentimento do inadimplemente, compeli-lo a alugar a referida garagem e repassar os aluguéis ao condomínio para abatimento do débito relativo as taxas de condomínio.

De vero, a lei já fornece ao credor meios legais para a cobrança do débito, tais como a cobrança judicial (art. 275, inc. II, b, do Código de Processo Civil), corte de gás, inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, etc. A hipótese em comento caracteriza-se execução forçada, que é inibida por lei se não tiver a intervenção do Poder Judiciário.

Assim, a melhor saída é o ingresso da ação de cobrança (isso se já não foi feito) e a penhora da garagem, haja vista que não é considerada bem de família. Porém, neste caso, o valor deste imóvel amortecerá/cobrirá o valor da dívida.

2) Qual quorum para alugar área comum que será transformada em vaga de garagem.

Conforme disciplina o art. 1.351 do Código Civil, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

No caso, se transformará uma área comum, presumivelmente de livre circulação, para uma área de utilização privativa, embora ainda pertencente ao condomínio.

Assim, a disposição desta área comum sofrerá alteração, que inclusive deverá acarretar mudança da Convenção do Condomínio, se for o caso. Desta feita, a aprovação deverá ser feito por unanimidade dos condôminos do Edifício e não dos presentes na assembléia.