Aibnb: STJ: Condomínio pode proibir aluguel por meio de plataformas digitais

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Exclusão do voto do inadimplente para quóruns qualificados

 

Há casos em que a taxa de inadimplência do condomínio se aproxima dos quóruns necessários para aprovação de uma obra, por exemplo, o que, segundo autor deste artigo, acaba impedindo a votação

O processo de tomada de decisões em um condomínio, por suas particularidades, deve observar alguns princípios, quais sejam:

• i) participação (art. 1335, III do CC/2002), que diz respeito ao direito individual do condômino de integrar a construção das diretrizes e normas que regularão internamente a comunidade condominial, bem como definir os serviços, obras e seus custos;
• ii) decisão colegiada, que fixa a competência da pluralidade dos indivíduos reunidos para decidir sobre determinadas matérias apontadas pela legislação e pela convenção, observando os respectivos quóruns (art. 1334, III, do CC/2002);
• iii) representação, relacionado à capacidade de aqueles indivíduos reunidos serem considerados representantes do todo (art. 1352 do CC/2002);
• iv) soberania das decisões, do qual decorre o poder de vincular a totalidade dos condôminos às decisões tomadas pelo colegiado (art. 24, § 1, da lei 4591/64). 

Assim sendo, a legitimidade das decisões tomadas pela assembleia decorre da sua competência de representação do todo. No dizer de VENOSA¹: “A assembleia dos condôminos representa o poder legislativo do instituto condominial”, impondo-se indistintamente sobre adimplentes, inadimplentes e sobre aqueles que anuíram ou não com as decisões tomadas. 

• Guia sobre assembleias de condomínio

Por sua vez, os quóruns estabelecidos pelo legislador e pela convenção constituem garantia mínima de representatividade, devendo, como um todo orgânico, coadunarem-se com os princípios acima assinalados, não podendo haver antagonismos autofágicos entre eles, mas complementariedade.

• Quóruns de assembleias de condomínios

Posto isso, temos que o direito individual do condômino de participar e votar das decisões colegiadas está condicionado à situação de adimplemento quanto a suas obrigações, a teor do que preconiza o art. 1335, III, do Código Civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

No dizer de Fábio Ulhoa Coelho²:

"O condômino que deixou de pagar qualquer contribuição, ordinária ou extraordinária, tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomínio enquanto não emendar a mora, com os consectários legais. A suspensão atinge tanto o direito de participar das discussões dos temas constantes da ordem do dia (voz) como das deliberações que devem ser adotadas acerca deles (voto). Mesmo o condômino que discorda do pagamento de determinada parcela que lhe foi cobrada sofre a restrição nos direitos de voz e voto. Ele não pode simplesmente inadimplir a obrigação; se considera indevida a parcela, deve buscar em juízo a invalidação da cobrança.”

Resta estreme de dúvidas que ao condômino inadimplente não é dado o direito de participar, ou seja, de opinar, refutar opinião alheia, deliberar e decidir sobre a vida condominial, de forma que sua condição o impede de tomar parte do órgão colegiado, que atuará como representante da massa e imporá a decisão sobre a totalidade dos condôminos.

E aqui é o ponto fundamental para fixarmos as bases do entendimento de que o condômino inadimplente deve ser excluído do computo dos votos para fins de se alcançar a aprovação de determinada matéria por quórum qualificado: ele não pode influenciar nas decisões.

Imaginemos que um determinado condomínio, desejoso de realizar uma obra de embelezamento em seu hall de entrada, tenha submetido a matéria à deliberação pela assembleia.

• Aprovação de obras em assembleia de condomínio

Conforme disposição do Código Civil (art. 1341, I), o quórum para aprovação de uma obra voluptuária é de 2/3 dos condôminos. Entretanto, este mesmo condomínio possui uma inadimplência de mais de 1/3. Se considerássemos necessário que os 2/3 referidos pela norma incluíssem os inadimplentes, teríamos por prejudicada a votação. Neste caso hipotético, os inadimplentes teriam participação absoluta e decisiva, não havendo, além de aprovação da obra, a própria votação. 

Neste caso, o direito de participação dos condôminos adimplentes seria sumariamente tolhido pelos inadimplentes. Por certo, essa não foi a vontade do legislador, que é, em última análise, a de atender ao bem comum e trazer a paz social. Neste sentido, dispõe o art. 5 da Lei de Introdução ao Código Civil:

Art. 5º Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Não nos parece correta a interpretação dada de que os dispositivos do Código Civil que tratam a respeito do quórum de votação não trazem a expressão “votos válidos” ou “votos dos adimplentes”, para fins de justificar a inclusão dos inadimplentes no cômputo da formação do quórum.

Trata-se, a nosso ver, de uma redundância. É como dizer “viajarei em um avião que voa”. O direito do inadimplente ao voto é inexistente, não dependendo de nova declaração além daquela capitulada no art. 1335, III, do Código Civil. O sistema normativo é um conjunto orgânico, cujos dispositivos se complementam e não se anulam.

• Participação de inadimplentes em assembleias de condomínios

Acerca do tema, em obra coordenada pelo ex-Ministro do Supremo Tribunal Federal Cezar Peluso, chegou-se ao mesmo entendimento acima referido:

Resta saber se deve ser levado em conta, para composição global do quorum, o condômino impedido de votar. Não teria sentido que os inadimplentes, em razão de seu impedimento, inviabilizassem diversas deliberações relevantes para a vida condominial, como a realização de obras no edifício (art. 1.341), a alteração da convenção de condomínio (art. 1.351), [...]. Haveria duplo prejuízo aos condôminos pontuais, tanto por terem de adiantar a parte dos inadimplentes como por não conseguirem quórum para deliberações relevantes para a vida condominial. Sensato o entendimento de que diversos quoruns exigidos pelo Código Civil, como os acima referidos, sejam calculados sobre o número de condôminos aptos a votar, excluídos os inadimplentes (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso – 7ª ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2013., p. 1.351 – grifou-se).  

Inobstante a inexistência de número considerável de julgados, podemos colacionar algumas decisões representativas que corroboram com o entendimento aqui perfilhado:

CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUÓRUM. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. Pretensão das autoras, condôminas, à anulação da nova norma condominial.

1. A exclusão dos condôminos inadimplentes da votação não pode obstar a configuração do quórum necessário à aprovação de alteração de Convenção, sob pena de impedir deliberações essenciais à administração do Condomínio. O melhor entendimento é aquele que considera, para o estabelecimento do quórum, apenas os condôminos aptos a votar.

2. Nota-se que apenas poderiam votar na assembleia impugnada vinte e dois moradores, do total de trinta. Estiveram presentes na assembleia quinze condôminos, que representam mais de 2/3 do quórum exigido para aprovação da alteração na convenção do Condomínio (art. 1.351, primeira parte, do CC). Assim, sob diversos enfoques, o aspecto formal da assembleia, pela qual houve a aprovação de nova Convenção, foi observado. [...] (TJ-SP - APL: 92517242820088260000 SP 9251724-28.2008.8.26.0000, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 11/06/2013, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/06/2013 – grifou-se).   DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Estatuto originário do condomínio réu prevê que o direito de voto (tanto para a Assembléia Geral Ordinária como para a Extraordinária) está condicionado à pontualidade do pagamento da contribuição condominial; razão pela qual, o quorum para deliberação deverá ser calculado sobre o número de condôminos aptos a votarem, excluídos os inadimplentes. [...] (TJ-DF - APC: 20080210060877, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 28/01/2015, 3ª Turma Cível, Publicado no DJE: 09/02/2015 - grifou-se) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE CONVALIDAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO - BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - DEFERIMENTO - OBSERV NCIA DAS REGRAS ESTATUÍDAS PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E PELA LEI N.º 4.591/64 - EXCLUSÃO DE VOTOS DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES - QUORUM ATINGIDO - MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO JUDICIAL - REDUÇÃO PARA VALOR RAZOÁVEL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."(TJPR - 18ª C.Cível - AC 294619-6 - Curitiba - Rel.: Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira - Unânime - J. 07.07.2006 – grifou-se)

Por todo exposto, podemos concluir que a base de cálculo para compor os diversos quóruns qualificados de votação, previstos na legislação e convenção de condomínio, deve excluir os condôminos inadimplentes com suas obrigações.

¹VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas S.A, 2009, 5 v

² COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2006, 4 v., 145-146.

Por Zulmar Koerich*

(*) Zulmar Koerich é advogado especialista em condomínios que atua em Santa Catarina; autor de três livros “Condomínio Edilício - Aspectos Práticos e Teóricos”, “Manual para Síndicos, Membros de Conselho e Administradores em 323 perguntas e respostas”, e “Danos Morais nos Tribunais”; pós-graduado em Direito Civil e Empresarial

in https://www.sindiconet.com.br/informese/exclusao-do-voto-do-inadimplente-para-quoruns-qualificados-colunistas-zulmar-koerich

OBRAS NO CONDOMÍNIO: NORMA 16.280 DA ABNT

 

Devido ao crescente número de condomínios, se fez necessário a criação de regras para garantir a segurança em reformas realizadas nos condomínios e nas unidades privativas. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por uma atualização em 2015.

 

 

 

O que é a NBR 16280

 

A Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.

 

A intenção da medida é garantir a segurança da obra, visto que alterações na estrutura podem causar danos à edificação. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores.

 

Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

 

De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:

 

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;

 

• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:

 

• Descrição do que será feita na obra;

 

• Tempo estimado para a realização da obra;

 

• Planta com as alterações a serem feitas;

 

• Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.

O que acontece na prática com a NBR 16280?

 

Apesar de ser obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

 

É importante lembrar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade. Podem existir situações onde o morador não apresente os documentos e inicie um reparo sem autorização.

 

Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.

 

Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras

 

A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.

 

O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.

 

Quais obras precisam de ART/RRT?

 

Obras que necessitam ART/RRT:

 

• Instalação de ar-condicionado;

 

• Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;

 

• Abertura de porta ou cozinha americana;

 

• Fechamento ou envidraçamento de sacadas;

 

• Buracos ou perfurações de lajes;

 

• Instalação de banheira;

 

• Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;

 

• Reparo ou alteração nas instalações de gás;

 

• Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;

 

• Alterações estruturais o apartamento.

Obras que não necessitam de ART/RRT:

 

• Pintura;

 

• Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não façam alterações da estrutura do condomínio;

 

• Colocação de redes de proteção;

 

• Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.

Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280

 

A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.

Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:

 

O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?

 

O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.

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Fonte: https://www.sperinde.com/lugar-para-viver-bem/obras-no-condominio-nbr-1628/