Boletim sobre Condomínios, Produtos, Serviços.
Especial – Novo Código Civil completa 10 anos
12/03/12
Confira as principais alterações na Lei com quem entende do assunto
Em janeiro de 2012 a publicação da Lei n. 10.406/2002 que introduziu o novo Código Civil Brasileiro completou 10 anos. Anteriormente, os condomínios eram regidos pela Lei 4.951/64, que ainda possui validade em temas não conflitantes com a legislação atual. Os 27 artigos iniciais da lei anterior foram substituídos pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil.
As opiniões sobre as mudanças que ocorreram no setor variam entre síndicos e especialistas. Para uns, as modificações facilitaram a vida em condomínio, para outros a legislação ainda deixa dúvidas no momento da execução administrativa. Para lembrar a data, o Jornal dos Condomínios trouxe a participação de especialistas catarinenses – advogados, administradores, síndicos e representantes de entidades do setor e da professora e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, acerca das principais modificações do Código Civil em relação à Lei 4.951/64, que regia o setor.
PANORAMA – “O Novo Código Civil traz consigo a filosofia que visa incentivar a participação das pessoas nas assembleias. Sendo assim, a legislação deliberou quórum rígido para grande parte das ações no condomínio, quer seja para destituição do síndico, determinar alíquota de multas, decidir manutenções de áreas comuns, alterações referentes ao uso das garagens, ou até definir modificações na convenção.
Todos os artigos da antiga Lei 4.951/64 conflitantes com o Código Civil foram automaticamente revogados. Todavia, a legislação anterior não foi integralmente descartada e vale para assuntos não especificados pelo novo Código. Mesmo que a convenção do condomínio esteja defasada devido à inexistência de lei que obrigue a sua atualização expressa, na prática, o síndico norteia suas ações pelo Código.
Em regra, a gestão do condomínio se baseia pelas convenções, porém, em vista da dificuldade em reunir quórum qualificado – dois terços dos condôminos – para atualizar a convenção, o condomínio anexa o Código Civil para consulta nas ações práticas. Entretanto, aqueles condomínios cuja convenção é renovada pela legislação vigente têm mais facilidade para realizar algumas ações. Os condomínios podem, ainda, particularizar a convenção segundo artigo 1.334, porém os artigos incluídos não poderão conflitar com qualquer lei”. (Rosely Benevides de Oliveira Schwartz – Consultora condominial e autora do livro Revolucionando o Condomínio)
INADIMPLÊNCIA – “O artigo 1.336 do Código Civil reduziu o percentual da multa com vencimentos após o dia 11 de Janeiro de 2003 por atraso no pagamento da taxa condominial. O teto caiu de até 20% para até 2% na Lei vigente. Considero que essa alteração privilegiou o mau pagador. A inadimplência subiu 50%.
Como Presidente da CONDOMINIUS.COM, já encaminhei várias sugestões aos nossos deputados para alterações nos artigos do Código Civil
referentes aos condomínios, entre elas o aumento da multa para 10% e a
possibilidade de negativação dos devedores em sistemas de proteção ao
crédito, cuja possibilidade é questionável. Além da multa por atraso,
houve mudança no prazo de prescrição da dívida condominial, que caiu de
20 para 5 anos. Quanto a isso, a alteração foi adequada, pois cinco anos
é tempo suficiente para o cobrador acionar as medidas para o pagamento
da dívida”. (Décio Sardá Júnior – Presidente da Condominius.com
(Associação Catarinense dos Condomínios e das empresas de manutenção,
contabilidade e administração de condomínios ).
MULTAS – Importante inovação do Código Civil vigente foi a inclusão das multas previstas nos artigos 1.336 e 1.337. O legislador incluiu punições ao transgressor de deveres
expostos
na convenção ou regulamento interno, lei especial ordinária, ou ainda
preceitos morais ou dos bons costumes. Nesse caso, é necessário que três
quartos dos condôminos aprovem a multa, que pode ser definida em até
cinco vezes o valor da taxa condominial. Há também a punição ao
condômino antissocial – que é aquele, definido pelo próprio Código, com
reiterado comportamento incompatível de convivência com os demais
condôminos, não respeitando as limitações inerentes dos edifícios
coletivos, apresentando conduta insuportável. A Lei estabelece a
possibilidade de aplicação de multa em até dez vezes o valor da taxa
condominial. Como as regras convencionais e do regimento são aprovadas
pela maioria dos condôminos, as referidas multas são instrumentos
válidos para compelir o fiel cumprimento desses regramentos. Contudo,
com relação ao condômino antissocial, o Código Civil poderia ter
permitido, inclusive, a retirada deste tipo de morador, mormente nos
casos mais graves, como, por exemplo, pessoas agressivas, de má índole e
criminosos. (Rogério Manuel Pedro – Advogado na área condominial)
ASSEMBLEIAS – “O Código Civil/2002, apesar de inovar em diversos assuntos, não trouxe muitas alterações às Assembleias Gerais em relação ao já previsto na Lei n.º 4.591/64. No entanto, o Código Civil trouxe a advertência, expressa no art. 1.354, de que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Além disso, o Código Civil
especificou,
de forma mais clara, as matérias que compõem a assembleia ordinária
(art. 1.350, por exemplo) e conferiu a 1/4 dos condôminos a
possibilidade de convocação, também, das assembleias ordinárias (art.
1.350, §1º), o que era permitido apenas para as assembleias
extraordinárias segundo a Lei n.º 4.591/64 (art. 25). O Código Civil de
2002 instituiu quóruns qualificados, dando mais rigidez para aprovação
de temas considerados relevantes para a coletividade condominial (seja
em razão de sua importância ou de seu custo), como, por exemplo, a
alteração da convenção (art. 1.351) e a realização de obras úteis e
voluptuárias (art. 1.341). Tal rigidez foi importante para evitar
excessos em assembleias gerais pouco frequentadas, porém, certamente
impôs uma grande dificuldade para os condomínios aprovarem obras, ou
alterações importantes em suas convenções”. (Alberto Luis Calgaro – Advogado da área condominial.)
.
SÍNDICOS – “Em relação à lei antiga, no que compete a direitos e deveres dos síndicos, houve pouca alteração. Na prática, a lei vigente teve interferência praticamente nula aos condomínios da nossa região.
Quem
decide, na execução, é a assembleia, pois tudo exige aval dos
condôminos. Inclusive, os síndicos que conseguiram adaptar as convenções
ao Código, seguem com dificuldades para executar as tarefas. Isso
porque a nossa lei exige quóruns inaplicáveis e tudo resulta em decisão
judicial. O juiz é quem acaba dando o parecer. Eu faria inúmeras
modificações no Código Civil. A legislação, para quem é leigo, é
complicada. O síndico que não possui o conhecimento acaba dependendo de
um consultor jurídico. O Sindiconde (Sindicato dos Condomínios de
Edifícios da Grande Florianópolis) recebe, diariamente, três ou quatro
consultas de condomínios com dúvidas diversas. Para que o síndico tenha
sucesso na administração, ele deve seguir a lei e ter bom senso. Compete
ao síndico gerenciar as soluções com transparência”. (Alfred Heillmann – Presidente do Sindiconde e síndico do Condomínio Ceisa Center)
DEFINIÇÃO DE ÁREAS – “O Código Civil
trouxe algumas inovações quanto à definição de áreas nos condomínios
(Artigos 1.331 e 1.332). O código exemplifica melhor quais são as áreas
comuns, porém não de forma exaustiva. A legislação vigente, em geral, é
sucinta quanto às normas de condomínios, o que, por um lado, é salutar,
pois flexibiliza aos próprios condôminos formular suas leis internas
(convenção e regimento interno). Todavia, para os condomínios que não
são amparados por leis internas maduras, o Código torna-se pouco eficaz,
pois não consegue prever a riqueza de detalhes que uma boa
administração condominial necessita”. (Walter José Jorge Júnior – Advogado da área condominial e colunista do JC)
OBRAS – “No que se refere à realização de obras no condomínio, o Novo Código Civil trouxe os artigos 1.341, 1.342 e 1.343. O Artigo 1.341 qualificou as obras em voluptuárias úteis, necessárias e necessárias urgentes, deliberando diferentes quóruns para aprovação, inclusive em caso de omissão do síndico. A Lei 4.591/64 não tem artigo correspondente, e, a meu ver, essa atualização foi imprescindível para cumprir uma lacuna que era
preenchida,
eventualmente, pelas convenções de condomínio. Entretanto, o legislador
poderia, ainda, ter enumerando obras a título de rol exemplificativo.
Já os Artigos 1.342 e 1.343 são mais raros em sua aplicação, pois tratam
da realização de obras em áreas comuns em acréscimos as já construídas.
A Lei anterior traz indicações a respeito do tema, mas o novo Código
tratou do assunto de modo mais específico. Ele permitiu, claramente,
obras e acréscimos em áreas comuns do condomínio. Entendo ser coerente,
nesses casos, a exigência do quórum de 2/3 e 100% dos condôminos em
razão da importante modificação estrutural e arquitetônica do
empreendimento”. (Fernando Amorim Willrich – Advogado da área condominial e Presidente do Secovi Florianópolis/Tubarão).
GARAGEM – O novo Código Civil representou avanço em termos de clareza e objetividade, suprimindo algumas lacunas que deixavam margens a distintas interpretações sobre uma mesma matéria. Além disso, ofereceu mais garantias aos condôminos, em seu Artigo 1.338, ao restringir o direito do proprietário de livremente locar e
alienar
as vagas de garagens a terceiros estranhos ao condomínio, observando o
direito de preferência em um e outro caso, conforme doutrina e
jurisprudência dominante. Entretanto, em dezembro de 2011, foi aprovado
pela Comissão de Justiça e de Cidadania o projeto de Lei 7.803/10, que
visa estabelecer limitações ao direito de alienar e alugar vagas de
garagens a não condôminos, trazendo nova redação ao disposto no
parágrafo primeiro do Artigo 1.331 do Código Civil. O projeto foi para
sanção da Presidente da República. Se sancionado, ele dispõe que tanto a
alienação quanto a locação da vaga de garagem deverá encontrar
permissão expressa na Convenção do Condomínio, sendo que no silêncio
dessa, será presumida a vedação. (Zulmar José Koerich Junior – advogado
da área condominial e autor do Livro “Condomínio Edilício: Aspectos
Práticos e Teóricos”)
VISÃO
Na visão da especialista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, o novo Código Civil trouxe modificações importantes, porém ainda está longe da realidade. Existem artigos dúbios que precisam ser aprimorados e melhor especificados. “A linguagem é acessível, mas pode ser mais simplificada, pois o nosso público alvo não é composto só por especialistas”, explica.
Schwartz salienta, ainda, que é importante que as pessoas conheçam o Código Civil e a sua convenção. “Sugiro sempre aos meus alunos, síndicos e condôminos que promovam reunião informal para estudar a legislação. As administradoras, igualmente, devem ter o cuidado de conhecer as especificidades de cada convenção”.
Confira as principais alterações na Lei com quem entende do assunto
Em janeiro de 2012 a publicação da Lei n. 10.406/2002 que introduziu o novo Código Civil Brasileiro completou 10 anos. Anteriormente, os condomínios eram regidos pela Lei 4.951/64, que ainda possui validade em temas não conflitantes com a legislação atual. Os 27 artigos iniciais da lei anterior foram substituídos pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil.
As opiniões sobre as mudanças que ocorreram no setor variam entre síndicos e especialistas. Para uns, as modificações facilitaram a vida em condomínio, para outros a legislação ainda deixa dúvidas no momento da execução administrativa. Para lembrar a data, o Jornal dos Condomínios trouxe a participação de especialistas catarinenses – advogados, administradores, síndicos e representantes de entidades do setor e da professora e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, acerca das principais modificações do Código Civil em relação à Lei 4.951/64, que regia o setor.
PANORAMA – “O Novo Código Civil traz consigo a filosofia que visa incentivar a participação das pessoas nas assembleias. Sendo assim, a legislação deliberou quórum rígido para grande parte das ações no condomínio, quer seja para destituição do síndico, determinar alíquota de multas, decidir manutenções de áreas comuns, alterações referentes ao uso das garagens, ou até definir modificações na convenção.
Todos os artigos da antiga Lei 4.951/64 conflitantes com o Código Civil foram automaticamente revogados. Todavia, a legislação anterior não foi integralmente descartada e vale para assuntos não especificados pelo novo Código. Mesmo que a convenção do condomínio esteja defasada devido à inexistência de lei que obrigue a sua atualização expressa, na prática, o síndico norteia suas ações pelo Código.
Em regra, a gestão do condomínio se baseia pelas convenções, porém, em vista da dificuldade em reunir quórum qualificado – dois terços dos condôminos – para atualizar a convenção, o condomínio anexa o Código Civil para consulta nas ações práticas. Entretanto, aqueles condomínios cuja convenção é renovada pela legislação vigente têm mais facilidade para realizar algumas ações. Os condomínios podem, ainda, particularizar a convenção segundo artigo 1.334, porém os artigos incluídos não poderão conflitar com qualquer lei”. (Rosely Benevides de Oliveira Schwartz – Consultora condominial e autora do livro Revolucionando o Condomínio)
INADIMPLÊNCIA – “O artigo 1.336 do Código Civil reduziu o percentual da multa com vencimentos após o dia 11 de Janeiro de 2003 por atraso no pagamento da taxa condominial. O teto caiu de até 20% para até 2% na Lei vigente. Considero que essa alteração privilegiou o mau pagador. A inadimplência subiu 50%.
Como Presidente da CONDOMINIUS.COM, já encaminhei várias sugestões aos nossos deputados para alterações nos artigos do Código Civil
referentes aos condomínios, entre elas o aumento da multa para 10% e a
possibilidade de negativação dos devedores em sistemas de proteção ao
crédito, cuja possibilidade é questionável. Além da multa por atraso,
houve mudança no prazo de prescrição da dívida condominial, que caiu de
20 para 5 anos. Quanto a isso, a alteração foi adequada, pois cinco anos
é tempo suficiente para o cobrador acionar as medidas para o pagamento
da dívida”. (Décio Sardá Júnior – Presidente da Condominius.com
(Associação Catarinense dos Condomínios e das empresas de manutenção,
contabilidade e administração de condomínios ).MULTAS – Importante inovação do Código Civil vigente foi a inclusão das multas previstas nos artigos 1.336 e 1.337. O legislador incluiu punições ao transgressor de deveres
expostos
na convenção ou regulamento interno, lei especial ordinária, ou ainda
preceitos morais ou dos bons costumes. Nesse caso, é necessário que três
quartos dos condôminos aprovem a multa, que pode ser definida em até
cinco vezes o valor da taxa condominial. Há também a punição ao
condômino antissocial – que é aquele, definido pelo próprio Código, com
reiterado comportamento incompatível de convivência com os demais
condôminos, não respeitando as limitações inerentes dos edifícios
coletivos, apresentando conduta insuportável. A Lei estabelece a
possibilidade de aplicação de multa em até dez vezes o valor da taxa
condominial. Como as regras convencionais e do regimento são aprovadas
pela maioria dos condôminos, as referidas multas são instrumentos
válidos para compelir o fiel cumprimento desses regramentos. Contudo,
com relação ao condômino antissocial, o Código Civil poderia ter
permitido, inclusive, a retirada deste tipo de morador, mormente nos
casos mais graves, como, por exemplo, pessoas agressivas, de má índole e
criminosos. (Rogério Manuel Pedro – Advogado na área condominial)ASSEMBLEIAS – “O Código Civil/2002, apesar de inovar em diversos assuntos, não trouxe muitas alterações às Assembleias Gerais em relação ao já previsto na Lei n.º 4.591/64. No entanto, o Código Civil trouxe a advertência, expressa no art. 1.354, de que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Além disso, o Código Civil
especificou,
de forma mais clara, as matérias que compõem a assembleia ordinária
(art. 1.350, por exemplo) e conferiu a 1/4 dos condôminos a
possibilidade de convocação, também, das assembleias ordinárias (art.
1.350, §1º), o que era permitido apenas para as assembleias
extraordinárias segundo a Lei n.º 4.591/64 (art. 25). O Código Civil de
2002 instituiu quóruns qualificados, dando mais rigidez para aprovação
de temas considerados relevantes para a coletividade condominial (seja
em razão de sua importância ou de seu custo), como, por exemplo, a
alteração da convenção (art. 1.351) e a realização de obras úteis e
voluptuárias (art. 1.341). Tal rigidez foi importante para evitar
excessos em assembleias gerais pouco frequentadas, porém, certamente
impôs uma grande dificuldade para os condomínios aprovarem obras, ou
alterações importantes em suas convenções”. (Alberto Luis Calgaro – Advogado da área condominial.).
SÍNDICOS – “Em relação à lei antiga, no que compete a direitos e deveres dos síndicos, houve pouca alteração. Na prática, a lei vigente teve interferência praticamente nula aos condomínios da nossa região.
Quem
decide, na execução, é a assembleia, pois tudo exige aval dos
condôminos. Inclusive, os síndicos que conseguiram adaptar as convenções
ao Código, seguem com dificuldades para executar as tarefas. Isso
porque a nossa lei exige quóruns inaplicáveis e tudo resulta em decisão
judicial. O juiz é quem acaba dando o parecer. Eu faria inúmeras
modificações no Código Civil. A legislação, para quem é leigo, é
complicada. O síndico que não possui o conhecimento acaba dependendo de
um consultor jurídico. O Sindiconde (Sindicato dos Condomínios de
Edifícios da Grande Florianópolis) recebe, diariamente, três ou quatro
consultas de condomínios com dúvidas diversas. Para que o síndico tenha
sucesso na administração, ele deve seguir a lei e ter bom senso. Compete
ao síndico gerenciar as soluções com transparência”. (Alfred Heillmann – Presidente do Sindiconde e síndico do Condomínio Ceisa Center)DEFINIÇÃO DE ÁREAS – “O Código Civil
trouxe algumas inovações quanto à definição de áreas nos condomínios
(Artigos 1.331 e 1.332). O código exemplifica melhor quais são as áreas
comuns, porém não de forma exaustiva. A legislação vigente, em geral, é
sucinta quanto às normas de condomínios, o que, por um lado, é salutar,
pois flexibiliza aos próprios condôminos formular suas leis internas
(convenção e regimento interno). Todavia, para os condomínios que não
são amparados por leis internas maduras, o Código torna-se pouco eficaz,
pois não consegue prever a riqueza de detalhes que uma boa
administração condominial necessita”. (Walter José Jorge Júnior – Advogado da área condominial e colunista do JC)OBRAS – “No que se refere à realização de obras no condomínio, o Novo Código Civil trouxe os artigos 1.341, 1.342 e 1.343. O Artigo 1.341 qualificou as obras em voluptuárias úteis, necessárias e necessárias urgentes, deliberando diferentes quóruns para aprovação, inclusive em caso de omissão do síndico. A Lei 4.591/64 não tem artigo correspondente, e, a meu ver, essa atualização foi imprescindível para cumprir uma lacuna que era
preenchida,
eventualmente, pelas convenções de condomínio. Entretanto, o legislador
poderia, ainda, ter enumerando obras a título de rol exemplificativo.
Já os Artigos 1.342 e 1.343 são mais raros em sua aplicação, pois tratam
da realização de obras em áreas comuns em acréscimos as já construídas.
A Lei anterior traz indicações a respeito do tema, mas o novo Código
tratou do assunto de modo mais específico. Ele permitiu, claramente,
obras e acréscimos em áreas comuns do condomínio. Entendo ser coerente,
nesses casos, a exigência do quórum de 2/3 e 100% dos condôminos em
razão da importante modificação estrutural e arquitetônica do
empreendimento”. (Fernando Amorim Willrich – Advogado da área condominial e Presidente do Secovi Florianópolis/Tubarão).GARAGEM – O novo Código Civil representou avanço em termos de clareza e objetividade, suprimindo algumas lacunas que deixavam margens a distintas interpretações sobre uma mesma matéria. Além disso, ofereceu mais garantias aos condôminos, em seu Artigo 1.338, ao restringir o direito do proprietário de livremente locar e
alienar
as vagas de garagens a terceiros estranhos ao condomínio, observando o
direito de preferência em um e outro caso, conforme doutrina e
jurisprudência dominante. Entretanto, em dezembro de 2011, foi aprovado
pela Comissão de Justiça e de Cidadania o projeto de Lei 7.803/10, que
visa estabelecer limitações ao direito de alienar e alugar vagas de
garagens a não condôminos, trazendo nova redação ao disposto no
parágrafo primeiro do Artigo 1.331 do Código Civil. O projeto foi para
sanção da Presidente da República. Se sancionado, ele dispõe que tanto a
alienação quanto a locação da vaga de garagem deverá encontrar
permissão expressa na Convenção do Condomínio, sendo que no silêncio
dessa, será presumida a vedação. (Zulmar José Koerich Junior – advogado
da área condominial e autor do Livro “Condomínio Edilício: Aspectos
Práticos e Teóricos”)VISÃO
Na visão da especialista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, o novo Código Civil trouxe modificações importantes, porém ainda está longe da realidade. Existem artigos dúbios que precisam ser aprimorados e melhor especificados. “A linguagem é acessível, mas pode ser mais simplificada, pois o nosso público alvo não é composto só por especialistas”, explica.
Schwartz salienta, ainda, que é importante que as pessoas conheçam o Código Civil e a sua convenção. “Sugiro sempre aos meus alunos, síndicos e condôminos que promovam reunião informal para estudar a legislação. As administradoras, igualmente, devem ter o cuidado de conhecer as especificidades de cada convenção”.
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