Um dos principais problemas relacionados aos condomínios é a
inadimplência.
Com a entrada em vigor do “Novo” Código Civil (11/01/2003), os devedores ainda tiveram mais um incentivo, qual seja, a diminuição da multa de 20% para 2% ao mês. No caso, a justificativa, até plausível, é que numa economia estável, vivida pelo Brasil, não se justificava mais a aplicação de uma multa tão onerosa ao inadimplente.
Mas a falha, em minha modesta opinião, foi reduzí-la tão drasticamente, deixando de tornar-se um elemento desestimulador à inadimplência condominial.
Mas quais as saídas que o condomínio deve utilizar para reduzir a inadimplência?
Podemos citar algumas, mas todas passam por um elemento indispensável: a adequação da Convenção do Condomínio.
Como se sabe, é este documento, obrigatório por lei e um dos elementos que constituem legalmente o condomínio, onde revela as principais normas, deveres e obrigações de todos os condôminos, disciplinando a forma de administração das partes comuns.
Assim, é essencial que a convenção seja atualizada, a fim de que sejam incluídas normas que inibam a inadimplência da taxa condominial.
Quando elaboramos esta atualização, inserimos algumas destas normas, tais como:
a) aumento da taxa de juros, permitida pelo novo Código Civil, já que pela Lei 4591/64 era limitada a 1% de juros ao mês;
b) fixação para pagamento da taxa do mês, através de boleto bancário, no prazo máximo de 30 dias. A partir deste prazo, só poderá ser paga no(a) “advogado(a)” do condomínio, com a inclusão de honorários advocatícios;
c) autorização para ajuizamento das taxas inadimplidas a partir de 90 (noventa) dias do vencimento;
d) corte do gás para atrasos superiores a 90 (noventa) dias, embora ainda haja decisões ordenando o religamento deste serviço, através de pedido cautelar ou em tutela antecipatória;
e) inclusão do devedor no SPC, quando a inadimplência for superior a 90 (noventa) dias;
Quanto a este último aspecto, há cuidados a serem observados: tanto o síndico, a administradora (se houver) e o(a) advogado(a) têm que ter uma sincronia muito fina, visto que, ocorrendo o pagamento do devedor lançado anteriormente no SPC, a retirada do nome deste daquele órgão tem quer ser no máximo em 5 dias, sob pena de o condomínio ser passivo a eventual ação de danos morais, pela manutenção indevida do devedor no cadastro de proteção ao crédito. Por isso, esta sugestão é colocada nas convenções quando os condôminos fazem muita questão.
Mas o(a) síndico(a) também tem seu papel na diminuição da inadimplência, quando atua de forma decisiva para a recuperação dos valores não pagos, aos quais destacamos:
a) na contratação de uma empresa de contabilidade/administração organizada e competente;
b) no contato direto com esta empresa para atuar de forma firme com os inadimplentes;
c) no contato constante com o(a) advogado(a) do condomínio, cobrando sua ágil atuação;
d) na transparência de suas ações e prestação de contas, mostrando claramente aonde é aplicado o dinheiro arrecadado pela taxa do condomínio;
e) na colheita de orçamentos reduzidos quando na execução de obras e melhorias no condomínio, a fim de não onerar demasiadamente a taxa de condomínio;
f) neste mesmo aspecto, no corte de despesas excessivas ou desnecessárias ao condomínio, inclusive com a troca de fornecedores, se for o caso;
g) na conversa amistosa, nos corredores, solicitando que todos os condôminos paguem suas obrigações em dia;
h) na manutenção em dia do cadastro completo de todos os moradores, municiando a administradora e o(a) advogado(a) com os dados atuais dos eventuais devedores;
Mas também há outras formas de incentivar a pontualidade, tais como elaborar ou manter atualizado um Regimento Interno no condomínio, aprovado por 2/3 dos condôminos, onde o síndico pode incluir que o(a) morador(a) inadimplente não possa utilizar o salão de festas, a piscina e outros serviços de uso comum, etc. O cuidado, neste caso, é que o Regimento seja aprovado pelo quorum acima especificado, ou o previsto na Convenção, e que a proibição seja executada sem constrangimento ao morador, evitando, por exemplo, que o zelador expulse, se forma vexatória, “o filho do condômino inadimplente da piscina, na frente de vários moradores”, como já ocorreu.
E outra sugestão muito importante: mesmo que o condomínio esteja com déficit de caixa, é não conceder desconto para o devedor, não só porque desprestigia o condômino em dia com suas obrigações, como também dá uma clara mensagem ao devedor, e pior, aos demais moradores, de que o inadimplente pode atrasar quantas vezes quiser, que ainda vai obter um bom desconto!
E para o devedor não é bom negócio deixar de pagar o condomínio, já que:
a) a taxa de juros de 1% ao mês, fixada pelo Código Civil, embora possa ser alterada pela convenção, é maior do que de muitas aplicações financeiras;
b) em caso de cobrança judicial, a taxa de juros e a correção monetária contam-se da data do débito e não da citação do(a) devedor(a), como é a regra geral;
c) o imóvel objeto da inadimplência pode ser penhorado, mesmo sendo o único do devedor, já que em caso de dívida condominial não é oponível o instituto do bem de família;
d) o débito transmite-se para o comprador, herdeiros, promitente comprador etc.
É preciso lembrar também ao proprietário que este responde pelas taxas de condomínio em atraso deixadas pelo(a) inquilino(a), mesmo que o contrato de locação transfira esta responsabilidade ao(a) locatário(a), já que este pacto não faz efeito perante o condomínio.
Enfim, existem muitas formas para o síndico diminuir ao máximo a inadimplência da taxa condominial, devendo sempre contar com a ajuda da administradora e do setor jurídico para tal empenho.
