Regularização de condomínio informal em 10 passos

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Regularização de condomínio informal em 10 passos

Publicado por Yago de Carvalho Vasconcelos

há 2 anos

A partir do disposto na Lei nº 4.591 de 1964 e no Código Civil de 2002, é possível definir o “condomínio edilício” como o regime jurídico instaurável sobre imóvel no qual coexistam unidades separadas entre si, de propriedade e uso exclusivo, cada qual com acesso a via pública, direto ou por passagem comum; e áreas comuns, pertencentes e acessíveis a todos os condôminos, cuja propriedade é partilhada entre eles em frações ideais, inseparavelmente vinculadas às respectivas unidades autônomas integrantes do condomínio.

Muito embora o artigo 32, da Lei nº 4.591 de 1964 determine que a comercialização de unidades autônomas de condomínio edilício depende do prévio registro da incorporação na matrícula do terreno, com o arquivamento de uma série de documentos obrigatórios - dentre eles o título de propriedade do terreno ou promessa de compra e venda irretratável, memorial descritivo da obra projetada, certidões negativas fiscais, atestado de idoneidade financeira do incorporador etc. -, há empreendimentos cujas obras chegam a ser concluídas e suas unidades vendidas e entregues aos compradores sem o prévio registro da incorporação e/ou sem a instituição do regime de condomínio edilício.

A inexistência formal do condomínio edilício gera uma série de consequências negativas aos condôminos, que variam conforme o caso. Se se tratar de prédio de apartamentos, a não instituição do condomínio impede até mesmo a aquisição formal da propriedade exclusiva de cada uma das unidades por seus respectivos compradores, uma vez que, juridicamente, não há unidades autônomas até a instauração do regime condominial.

Além disso, essa informalidade dificulta a imposição e cobrança de taxas condominiais e a exigibilidade de regras de conduta no condomínio (inclusive a visitantes). Ademais, se não houver uma pessoa jurídica (associação de moradores, p. ex.) que substitua a figura do condomínio, não será possível sequer abrir uma conta bancária comum e celebrar negócio (inclusive contratar funcionários) em nome da coletividade.

Gize-se que um condomínio informal já habitado, ainda que não atenda aos padrões urbanísticos e mesmo que esteja situado em área rural, poderá ser regularizado através de procedimento especial previsto na Lei nº 13.465/2017, a chamada Lei da Reurb, que busca desburocratizar e ampliar as oportunidades de formalização da titularidade de imóveis com características urbanas. Oportunamente, faremos artigo específico sobre a Reurb, cuja implementação depende da participação do Poder Público, a fim de viabilizar a superação de problemas que impediriam a regularização do núcleo urbano pelos meios jurídicos tradicionais.

Feitas as considerações introdutórias, passa-se a apresentar as medidas normalmente necessárias para a regularização de condomínio informal. Evidentemente, haverá casos em que algumas das medidas aqui expostas serão dispensáveis e outras mais serão necessárias.

I. Obter e analisar a certidão do inteiro teor da matrícula do terreno

Antes de começar a resolver o problema, é importante conhecer adequadamente a situação do terreno do condomínio informal. Para tanto, é essencial a obtenção e análise da certidão atualizada do inteiro teor da matrícula do terreno, que pode ser solicitada por qualquer um no Registro Imobiliário competente, por se tratar de cadastro público (normalmente, o número da matrícula do terreno é referido no compromisso de compra e venda da unidade, firmado com a incorporadora).

A partir dessa análise inicial - que deve ser realizada, preferencialmente, por advogado especializado - será possível definir os próximos passos a seguir.

II. Regularizar a situação do terreno

Por vezes, o imóvel condominial apresenta pendências que precisam ser solucionadas judicialmente, como penhoras realizadas em ações movidas contra a incorporadora, por exemplo.

Eventuais débitos tributários que pesem sobre o imóvel também devem ser quitados.

Em casos mais delicados, o terreno do empreendimento sequer se encontra registrado em nome da incorporadora, mas de um terceiro (muitas vezes alguém que permutou o terreno por unidades do condomínio, através de contrato particular não registrado). Se for este o caso, o mais indicado, por vezes, é constituir-se uma associação ou sociedade entre os adquirentes das unidades, e buscar-se entendimento com o proprietário do terreno e a incorporadora para que o bem seja transferido diretamente a esta pessoa jurídica de propósito específico, a fim de evitar que o bem ingresse formalmente no patrimônio da incorporadora e possa sofrer eventuais bloqueios judiciais, principalmente se esta se encontrar em dificuldades financeiras.

III. Obter o “habite-se”

Caso o prédio ainda não tenha “habite-se” (também chamado de “carta de habitação” ou “certificado de conclusão”), será necessário requerê-lo junto à Prefeitura Municipal.

O “habite-se” nada mais é do que ato administrativo vinculado através do qual a Administração exerce o controle técnico funcional da edificação particular, com vistas a exigências de segurança, higiene e funcionalidade da obra, conforme a sua destinação e o ordenamento urbanístico da cidade[1].

IV. Averbar a edificação

De posse do “habite-se”, da certidão negativa de débitos com a Receita Federal e o INSS, e uma certidão do valor venal do imóvel, o proprietário do terreno deverá apresentar requerimento ao Registro Imobiliário competente, para que seja promovida a averbação da edificação na matrícula do terreno, conforme o artigo 167, II, 4), da Lei nº 6.015 de 1977.

Com isso, restará juridicamente formalizada a existência da edificação multifamiliar dotada das características exigidas pelos artigos 1º e 2º da Lei nº 4.591/64 (“edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si...com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum...”).

V. Aprovar a convenção de condomínio

Se ainda não houver convenção de condomínio, será necessário aprová-la.

A convenção de condomínio é, segundo Caio Mário da Silva Pereira:

...uma declaração de vontade plúrima, constitutiva de um ‘ato jurídico complexo’...[que] cria a normação de conduta para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres...[oponível a] qualquer indivíduo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe os seus efeitos em caráter permanente ou temporário[2].

A lei impõe que a convenção seja elaborada por escrito (por documento público ou particular), e que seja aprovada por titulares de ao menos 2/3 (dois terços) das frações ideias do condomínio, devendo ser registrada na matrícula do terreno, para que se institua o regime condominial e para que a convecção possa valer contra qualquer um que ingresse no condomínio (art. 9º, Lei nº 4.591 e art. 1.333, CC). Ao elaborar a convenção, é importante checar se todas as disposições obrigatórias estão presentes (dentre elas, o regimento interno, que usualmente é elaborado como documento apartado), e se não há nenhuma ilicitude.

VI. Eleger o síndico e membros dos Conselhos Consultivo e/ou Fiscal (se houver)

Na mesma assembleia de constituição do condomínio, na qual seja aprovada a convenção, deve-se proceder à eleição do síndico e dos conselheiros fiscais e/ou consultivos (caso previstos na convenção).

VII. Inscrever o condomínio no CNPJ

Conforme o art. 4º, II, da Instrução Normativa RFB nº 1.863 de 2018, é obrigatória a inscrição dos condomínios no CNPJ, o que somente será possível após a sua instituição pela aprovação e registro da convenção de condomínio. Sem esta inscrição, além das sanções cabíveis, o condomínio enfrentará enorme dificuldade para abrir conta bancária, admitir funcionários, acionar condôminos inadimplentes etc.

VIII. Lavrar escrituras de compra e venda

O art. 108 do Código Civil brasileiro impõe que os negócios imobiliários com valor superior a 30 (trinta) salários-mínimos sejam celebrados por escritura pública a ser lavrada perante tabelião, sob pena de invalidade.

Por questões de segurança e praticidade, as unidades de um condomínio normalmente são negociadas, num primeiro momento, através de promessas de compra e venda, feitas por instrumento particular. Conquanto não sejam feitos por escritura pública, estes negócios são perfeitamente válidos, pois têm natureza de contrato preliminar (art. 462, CC), espécie de negócio que não se submete a exigências formais como a do art. 108.

O contrato preliminar é o negócio no qual as partes se obrigam a celebrar, futuramente, um contrato definitivo, com objeto e condições predeterminadas. No caso da promessa de compra e venda, este futuro contrato definitivo é justamente o contrato de compra e venda, este sim submetido à exigência formal da escritura pública. Por isso, somente a escritura pública de compra e venda, uma vez registada, tem o condão de transferir a propriedade da unidade condominial ao comprador (art. 1.245, CC).

A escritura pública de compra e venda pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, ainda que de comarca diversa da do imóvel.

IX. Abrir matrículas das unidades e registrar nelas as escrituras

Deve-se requerer a abertura das matrículas individuais de cada uma das unidades autônomas do condomínio e promover, em cada uma delas, o registro da respectiva escritura pública de compra e venda, ato necessário para atribuir ao comprador a propriedade exclusiva de sua unidade (art. 1.245, CC).

Esta, sem dúvida, é a providência de regularização mais dispendiosa, pois o valor dos registros é calculado sobre o valor venal dos imóveis (embora haja teto), o que os torna muito caros.

Felizmente, no procedimento de regularização previsto na Lei nº 13.465/2017 para núcleos urbanos ocupados por população de baixa renda (Reurb-S), os ocupantes são isentos das custas e emolumentos cartorários.

X. Promover a Inscrição Imobiliária de cada unidade autônoma

Cada unidade deve ser objeto de inscrição imobiliária autônoma, junto à Prefeitura Municipal, a fim de viabilizar o lançamento individualizado dos tributos incidentes sobre as unidades condominiais, como IPTU, taxa de lixo e contribuição de iluminação pública.

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[1] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 16 ed. São Paulo: Malheiros, 2008, p. 495.

[2] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. [atual. Sylvio Capanema e Melhim Chalhub].11ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. n. 58

Vagas de garagem: um bem escasso da vida urbana no centro de disputas judiciais

 

Garagens 

​Recurso valioso no mundo moderno, as vagas de garagem têm sido objeto das mais diversas disputas judiciais. Públicas, privativas, pagas, estreitas, largas, livres ou reservadas para determinado grupo de pessoas, as vagas se tornaram um bem escasso e imprescindível para a organização das cidades.

As discussões que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) vão desde simples disputas patrimoniais pela vaga na divisão de bens até situações mais complexas, como a definição desse espaço como bem de família e os limites de sua alienação judicial.

Ação reivindicatória não é válida para pleitear vaga sem registro independente

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, em um condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como unidade autônoma (artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil), desde que tenha matrícula independente no registro de imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular. Pode ainda ser considerada direito acessório, vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular. Ou área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente.

No julgamento do REsp 1.152.148, seguindo o voto de Salomão, a Quarta Turma decidiu que a ação reivindicatória não é cabível para pleitear direito exclusivo de vaga de estacionamento quando este configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, pois nessas hipóteses não há o requisito essencial para seu ajuizamento: a individualização do bem.

O recurso foi interposto contra decisão das instâncias ordinárias que determinaram ao condomínio de um edifício que demarcasse uma vaga a mais na garagem para os proprietários de um apartamento, já que compraram a unidade com direito a duas vagas, conforme constava na escritura pública. O condomínio alegou que não havia espaço suficiente e que a demarcação da segunda vaga prejudicaria os demais moradores.

“A verdade é que parece não ser possível o ajuizamento da reivindicatória quando a coisa reclamada se enquadra como direito acessório da unidade autônoma ou como área de uso comum, uma vez que, nessa hipótese, a compropriedade resultante da existência de diversos proprietários sobre frações ideais caracteriza-se exatamente pela ausência de descrição da extensão, limites e confrontações do bem litigioso”, afirmou o relator, observando que não havia matrícula independente da vaga no registro de imóveis.

Ao dar provimento ao recurso, o ministro lembrou que os autores da ação teriam outros meios de buscar seus direitos – por exemplo, uma ação indenizatória contra a construtora.

Possibilidade de alienação da vaga a outro condômino

Nos termos do artigo 2º, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964, o direito à guarda de veículo na garagem do edifício “poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio”.​​​​​​​​​​​​

​​Segundo a ministra Nancy Andrighi, embora a vaga de garagem seja, em regra, bem acessório vinculado à unidade habitacional, admite-se, independentemente de lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno, a sua separação para transferência a outro apartamento do mesmo edifício.

Esse entendimento foi adotado pela Terceira Turma no julgamento do REsp 954.861, para reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que considerou necessária a modificação da natureza de uma vaga de garagem, em procedimento no cartório de registro de imóveis, para que ela pudesse ser transferida a outro condômino.

Para o colegiado, não há necessidade de procedimentos especiais para a transferência de vaga de garagem pelo respectivo dono a outro morador do edifício, independentemente da alienação do apartamento a que estava vinculada.

Hasta pública de boxe em garagem deve ser restrita aos condôminos

Nesse mesmo sentido, no REsp 2.008.627, a Segunda Turma estabeleceu que, nas alienações judiciais, a hasta pública destinada a vender vaga de garagem deve ser restrita aos condôminos, salvo autorização em contrário expressa na convenção condominial.

O colegiado reformou decisão do TRF4 que, em execução fiscal movida pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro), considerou possível a alienação de um boxe de estacionamento a pessoas estranhas ao condomínio, visto que a lei não teria criado nenhum impedimento à expropriação judicial desse tipo de bem.

A relatora do caso, ministra Assusete Magalhães, destacou precedente da Quarta Turma (REsp 316.686) no qual o colegiado de direito privado afastou a impenhorabilidade da vaga de garagem, definindo que, se o bem pode ser alienado a outro condômino, pode ser penhorado e vendido em hasta pública, com preferência aos condôminos.

A ministra ponderou que a redação dada pela Lei 12.607/2012 ao artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, veio para conferir maior segurança aos condomínios, de forma que tanto a doutrina quanto outros tribunais têm decidido no sentido de que, em tais casos, a hasta pública deve se restringir aos condôminos.​​​​​​​​​​​​

​​Vaga de garagem não constitui bem de família para efeito de penhora

Uma das orientações mais frequentemente adotadas pelo STJ na solução de conflitos relacionados a vagas de garagem é o enunciado da Súmula 449, aprovada pela Corte Especial em 2010, segundo a qual “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.

Um dos precedentes que deram origem à orientação sumular foi o REsp 1.138.405, de relatoria da ministra Eliana Calmon (aposentada). No julgamento, a Segunda Turma reformou acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) que entendeu que o boxe de estacionamento integrante de imóvel residencial, mesmo sendo unidade autônoma e única, com matrícula individualizada, estaria abrangido pelo benefício da impenhorabilidade do bem de família.

Para a relatora, a decisão contrariou a posição jurisprudencial do STJ, que admitia a penhora de boxe ou vaga de garagem quando esta constitui unidade autônoma, de conteúdo patrimonial individualizado em relação ao único imóvel residencial.

Legitimidade passiva para cobrança de IPTU de boxe de garagem

A ministra Assusete Magalhães também relatou, na Segunda Turma, o AREsp 337.190, no qual o colegiado reafirmou a jurisprudência a respeito da legitimidade passiva em cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). No caso, o município de Blumenau (SC) ajuizou execução fiscal contra o promitente comprador de um imóvel, objetivando receber o crédito tributário decorrente da incidência de IPTU sobre o apartamento e o respectivo boxe de garagem, dos quais o comprador tinha a posse.

O tribunal estadual deu parcial provimento à apelação do município, para reconhecer a cobrança do IPTU em relação ao apartamento, excluindo, contudo, o imposto em relação à vaga de garagem, por entender que a sujeição passiva ao IPTU se daria com a propriedade, e não com a posse.

A relatora destacou que a jurisprudência pacífica do STJ é no sentido de que tanto o promitente comprador do imóvel (possuidor a qualquer título) quanto o proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no registro de imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.

Para a ministra, o entendimento da corte estadual estava em dissonância com a jurisprudência do STJ, uma vez que afastou a legitimidade do executado ao simples fundamento de que ele não figurava, no cartório de registros de imóveis, como o proprietário do boxe de garagem, deixando de considerar que o município tinha a prerrogativa de indicar como sujeito passivo do IPTU o promitente comprador.

Prazo para contestar metragem de garagem

Ao verificar a decadência do prazo, a Terceira Turma, no REsp 1.899.941, negou o pedido de um consumidor para ser indenizado em razão de a vaga de garagem adquirida, juntamente com um imóvel, possuir metragem diferente da que constava no contrato.

Segundo alegou o comprador, no contrato constava que a vaga teria 12 m², quando, na realidade, possuía 10,87 m². Ele afirmou que incidiria o prazo prescricional geral de dez anos para o pedido de indenização.

No entanto, o relator, ministro Moura Ribeiro, lembrou que a orientação firmada no âmbito do STJ, para a pretensão ao direito de abatimento no preço de imóvel, decorrente da diferença de metragem entre a área real do bem (no caso, a vaga de garagem) e a constante do contrato, decai em um ano, conforme o artigo 501 do Código Civil.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1152148
REsp 1138405
REsp 954861
REsp 2008627
AREsp 337190
REsp 1899941

FONTE: STJ

Produtividade do síndico: 7 dicas de como melhorar a gestão de tempo

Se você é síndico de um condomínio e seu maior problema é a gestão de tempo, calma! Administrar um empreendimento não é uma tarefa simples, principalmente se você tiver dupla jornada, mas existem ferramentas e algumas técnicas que ajudam na produtividade do síndico e podem se tornar bons hábitos para o gestor.

Para te ajudar a equilibrar a sua rotina do condomínio com sua vida pessoal, separamos 7 dicas essenciais para manter a produtividade e melhorar a gestão de tempo. Confira!

Quais são os motivos para a falta produtividade e gestão de tempo dos síndicos?

Uma das maiores reclamações da atualidade - e com o síndico parece ser pior - é a falta de tempo que impacta a produtividade do síndico e gera estresse, claramente relacionado à posição de liderança que o Brasil ocupa em transtorno de ansiedade (1º), depressão (2º), burnout e ranking de felicidade (39º).

Em palestra no evento Conexão SíndicoNet 2022, o psicólogo clínico e organizacional Fredy Figner listou algumas condições intimamente ligadas à gestão de tempo: acúmulo de trabalho e retrabalho, dores pelo corpo, má alimentação e hipervigilância (estado psicológico/alerta de que algo catastrófico vai acontecer).

Pessoas neste estado, deixam de dedicar tempo para aproveitar a família, se divertir, sorrir e comemorar as vitórias.

O psicólogo conversou com três síndicas para entender mais a fundo as dores de gestores condominiais que mais consomem seu tempo, que apontaram:

burocracia;

acumular papel de zelador;

gerenciar conflitos e relacionamentos com moradores;

excesso de informações e não saber por onde começar;

gestão (pessoas, finanças, projetos, processos);

falha de colaboradores;

retrabalho. 

Sem contar que o síndico, seja profissional ou condômino, não vive apenas para a gestão do condomínio: ele também tem a sua vida pessoal e familiar. Lembrando que quando se trata de síndico condômino, este também pode ter um emprego regular.

Todos esses são fatores que impactam na produtividade do síndico e na gestão de tempo do condomínio.

Leia também: Remuneração do síndico e INSS

De acordo com uma pesquisa da CareerBuilder com Harris Poll, os 10 grandes “ralos” do tempo em uma empresa, são:

Celular e mensagens de texto: 50%;

Fofoca: 42%;

Internet: 39%;

Redes sociais: 38%;

Pausa para fumar ou comer: 27%;

Colegas barulhentos: 24%;

Reuniões: 23%;

E-mails: 23%;

Colegas parando em sua mesa para conversar: 23%;

Colegas conversando ao telefone pelo viva-voz: 10%.

Ou seja, trazendo esses motivos para a realidade dos condomínios, pode ser que a falta de tempo do síndico seja por causa de um - ou vários - motivos mencionados até aqui.

Mas, como trabalhar isso e melhorar a gestão de tempo e produtividade do síndico?

Abaixo, separamos 7 dicas de como driblar a falta de tempo e organizar sua rotina de forma assertiva, com tempo para trabalhar e curtir sua vida privada.

7 dicas de como melhorar a gestão de tempo e produtividade do síndico

Confira abaixo as principais dicas para organizar sua rotina, definir prioridades e não procrastinar na gestão do condomínio.

1. Delegue tarefas

Como o síndico é o responsável pela gestão e funcionamento do condomínio, isso não quer dizer que ele tem que fazer tudo. É necessário conhecer sua equipe e saber quais são suas habilidades para, assim, delegar funções e dar autonomia para os colaboradores desempenharem o seu melhor.

Isso quer dizer que o papel do síndico é ser um bom líder e se unir com seus funcionários em prol das mesmas metas e objetivos. Pois, quando se tem confiança na equipe, fica mais fácil fazer a gestão do tempo e se dedicar realmente às tarefas de maior importância.

Desse modo, comece a delegar tarefas para que eles desenvolvam o serviço para o qual foram contratados.

Como um bom líder, deixe sempre um canal de comunicação disponível para os colaboradores, para que, em casos específicos, eles te contatem para saber o que fazer antes de tomar decisões precipitadas.

2. Estabeleça horários fixos para o trabalho de síndico

Independente de você ser síndico morador ou profissional, os horários de trabalho e atendimento devem ter limites, a não ser em casos de urgências reais (vazamento, incêndio etc).

Mas, como o próprio nome diz, urgências são pontuais e não recorrentes.

Dessa forma, delimite os seus horários de dedicação ao condomínio de acordo com a sua disponibilidade e carga de trabalho ou contrato (síndico profissional).

Só saia do horário definido caso algo não usual e urgente tenha acontecido. Ter determinação e disciplina inegociável para manter o horário regrado é uma forma de conhecer seu modelo de trabalho, os horários de maior produtividade e assim, delegar as tarefas de acordo com as suas limitações pessoais e físicas, além de liderar pelo exemplo.

Fazendo isso, as tarefas se desenvolvem com maior facilidade e a gestão de tempo vira rotina e um hábito infalível.

3. Use a técnica pomodoro para ter mais produtividade no dia a dia

A técnica pomodoro consiste em alternar 25 minutos de trabalho com 5 minutos de pausa. E a cada 4 ciclos, você pode descansar por até 30 minutos. Isso quer dizer que, se você quer ter produtividade nas atividades e funções de síndico, adotar essa técnica pode ser uma excelente opção.

Descansar por 5 minutos ao final de cada ciclo, você alivia o pensamento e a cabeça, para começar a próxima tarefa revigorado.

Desse modo, fica mais fácil organizar as atribuições diárias, semanais e mensais e definir prazos de tempo para execução das tarefas, a fim de controlar o tempo e fazer a gestão do condomínio de forma mais focada e descomplicada.

4. Estabeleça prioridades com a Matriz Eisenhower

Para organizar sua rotina diária na administração do condomínio e aumentar sua produtividade como síndico, é necessário estabelecer prioridades.

A Matriz Eisenhower é uma técnica de gestão de tempo bastante eficiente, que pode te ajudar a organizar sua rotina e priorizar qual tarefa desenvolver primeiro.

Ou seja, usando essa técnica, o síndico consegue ter uma noção geral das atividades e elencá-las de acordo com suas prioridades no decorrer do tempo de trabalho, do dia, da semana e do mês. As demandas devem ser classificadas por nível de “urgência” (se não feito, algo catastrófico ocorre) e “importância” (prejudica meta).

A Matriz de Eisenhower diz que você deve considerar 4 categorias distintas para definir prioridades. São elas:

Prioridade 1 - Faça agora: aqui, você irá colocar todas as atividades mais urgentes e mais importantes. Elas devem ser desenvolvidas primeiramente, pois são prioridades. Exemplo:  faltou luz no condomínio e precisa ligar o gerador.

Prioridade 2 - Agende: nessa categoria, você irá colocar as atividades que são muito importantes e pouco urgentes. Ex.: concessionária avisou que faltará luz no condomínio daqui 3 dias, dá para agendar a comunicação e alinhamento com time.

Prioridade 3 - Elimine: aqui você deve elencar quais serviços são pouco importantes e pouco urgentes. Ou seja, é algo para tirar da lista de tarefas.

Prioridade 4 - Delegue: nessa categoria você irá colocar todas as atividades pouco importantes, mas muito urgentes, que estão na sua responsabilidade, no entanto, podem e devem ser feitas por prestadores de serviços ou colaboradores Ex.:  pagamento de contas - delegar para administradora.

Fazendo a matriz fica bem mais fácil visualizar o nível de prioridade, o que depende de você, o que pode ser transferido e até o que pode ser eliminado. Dessa forma, é mais prático desenvolver as tarefas, fazer a gestão de tempo e claro, aumentar a produtividade do síndico.

5. Utilize a tecnologia a seu favor

Uma forma de organizar as tarefas de acordo com tempo de execução é usar a tecnologia e suas inúmeras ferramentas de gestão de tempo.

É possível encontrar versões gratuitas e pagas de aplicativos que podem ajudar os síndicos a se organizarem e administrar a falta de tempo para desempenhar as demandas do condomínio.

Desse modo, aposte em apps de organização de tarefas, canais de comunicação com colaboradores, agendas eletrônicas e por aí vai.

Aqui separamos as principais ferramentas, métodos e outras dicas para os gestores e síndicos se organizarem e prestarem um bom atendimento ao condomínio.

6. Faça o registro das atividades já feitas

Ao invés de começar do zero, se no condomínio tiver um histórico de atividades, fica mais fácil desenvolver tarefas recorrentes e burocráticas. Como o síndico já as fez pelo menos uma vez, ele pode aproveitar as informações antigas para dar sequência.

Seja para fazer um orçamento ou lidar com alguma reclamação, esse histórico é importante para, não só identificar processos, como otimizar o tempo gasto nas atividades.

Além disso, o registro das atividades possibilita a comparação de erros e acertos e ajuda na assertividade das tarefas.

7. Tenha um planejamento anual dos serviços

Da mesma forma que há a previsão orçamentária anual, o ideal é fazer um planejamento anual dos serviços também. Afinal, várias demandas do condomínio são periódicas, e tendo-as dispostas num calendário ao longo do ano, facilita muito a gestão do tempo e da produtividade não só do síndico, mas dos demais envolvidos, sejam eles funcionários ou prestadores de serviço.

Esse tipo de planejamento funciona, por exemplo, para as manutenções das áreas comuns, de sistemas elétrico e hidráulico, segurança e até mesmo para datas comemorativas.

Nesse sentido, faça um planejamento do ano considerando o calendário e coloque lá tudo que deve ser feito no ano, com margem de erro e de produção da tarefa.

Ou seja, se a manutenção do playground deve acontecer em junho, em maio coloque no calendário: agendar manutenção do playground para junho. Assim, aliando esta técnica à Matriz de Eisenhower, o síndico vai elencando as prioridades dos dias e semanas e nenhuma tarefa fica atrasada ou esquecida.

Portanto, para ter mais produtividade e otimizar a gestão de tempo, o recomendado é o síndico apostar em ferramentas e técnicas e conhecer muito bem o seu local de trabalho para adaptá-las à realidade do condomínio.

Fonte:

https://www.sindiconet.com.br/informese/produtividade-sindico-administracao-ferramentas-e-metodos?utm_campaign=boletim_generico__edicao_1065__09012023&utm_medium=email&utm_source=RD+Station

Responsabilidade sobre danos provocados por animais de estimação

 O Código Civil em seu artigo 936 descreve a responsabilidade que o dono tem pelos danos e prejuízos causados por seus animais. Por exemplo: se um animal atacar alguém, ou destruir algo de outra pessoa, o dono deverá ressarcir o prejuízo.

A responsabilidade referida no mencionado artigo trata-se de responsabilidade objetiva, ou seja, não há necessidade de prova da culpa do proprietário do animal, basta que o animal cause um prejuízo que seu dono responde.

A lei permite que, se o proprietário provar que houve culpa da vítima, ou que o fato decorreu de força maior, ele não seja responsabilizado.

 

Código Civil:

Art. 936. O dono, ou detentor, do animal ressarcirá o dano por este causado, se não provar culpa da vítima ou força maior.

 

Decisões judiciais envolvendo a Lei Geral de Proteção de Dados já é realidade nos condomínios do Estado de São Paulo

Publicado em: 21 de junho de 2022

Saiba quais são os casos mais comuns que os condomínios são acionados na Justiça por conta da LGPD e como se prevenir dos problemas.

 

A LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais) já é realidade no cotidiano dos cidadãos brasileiros. A aplicabilidade da LGPD fiscalizada pela ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) há menos de um ano, já tem desencadeado ações judiciais envolvendo condomínios residenciais do Estado de São Paulo, e algumas decisões já demonstram como o judiciários está tratando o assunto em relação aos dados operados por síndicos e administradoras.

Por ser uma questão relativamente nova nos condomínios, a adequação devido à grande circulação de dados, por diversas formas – desde solicitação de dados pessoais nas portarias até acesso às imagens gravadas pelas câmeras de segurança – é de grande importância. Torna-se cada vez mais corriqueira a manipulação dos dados e os gestores precisam ter um maior cuidado para se adaptar ao que determina a Lei, já que as sanções são bem rigorosas.

Dra. Alessandra Bravo é advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, Diretora Adjunta da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial (Campinas/SP) e explica a principal função da Lei e as pessoas responsáveis pela aplicabilidade dentro de um condomínio:

“A função principal da LGPD é priorizar a segurança e a privacidade das informações, desde a coleta até a utilização dos dados, trazendo transparência para todos os envolvidos. São eles: os titulares dos dados – moradores (condôminos e/ou inquilinos), controlador dos dados (o próprio Condomínio) e os operadores dos dados (Administradora, Terceirizada e Prestadores de serviços). A Lei deve ser aplicada tanto na esfera administrativa, contratual, segurança, comunicação, prestação de contas, assembleias, acervo de documentos, dentre outros.”

Decisões Judiciais envolvendo a LGPD em Condomínios do Estado de São Paulo

O Judiciário tem recebido nos últimos meses ações que envolvem questões da LGPD nos condomínios residenciais. Dra. Alessandra Bravo cita algumas delas:

“Evidenciamos um caso de condenação de administradora de condomínio impedida de divulgar dados pessoais no site do condomínio de um morador que constava na lista de presentes em uma assembleia. Os dados eram CPF, telefone e e-mail. A decisão foi que, caso a lista fosse divulgada, a administradora deveria omitir os dados por meio de recurso digital.

Outro acontecimento envolve o caso de um morador que não concordou em ceder os dados para iniciar a sessão em um aplicativo do condomínio, que exigia as informações pessoais para cadastro. E apenas a partir do aplicativo era possível baixar o boleto de pagamento mensal do valor da taxa de condomínio. Foi determinado pelo judiciário que a administradora enviasse por e-mail os boletos para pagamento das contribuições condominiais ao morador sob pena de multa diária pelo descumprimento.”

Sobre as câmeras de segurança, um caso chama a atenção: uma ação de indenização por danos morais, envolvendo direito de imagem e honra do autor pela divulgação indevida de imagens captadas pelo circuito interno de câmeras de vigilância. Dra. Alessandra Bravo, que também é Membro efetivo regional da seccional da OAB do Estado de São Paulo, explica os cuidados a serem tomados pelos condomínios no caso de uso de imagens captadas por câmeras de segurança com o advento da LGPD:

“As imagens das câmeras internas do condomínio, pertencem ao CNPJ e não a cada morador. As imagens têm dados sensíveis. Assim, para serem solicitadas em caso(s) e dia(s) específicos, precisa ser feito um Boletim de Ocorrência e colocado dia e horário que o solicitante necessita da imagem, entregar uma cópia para o condomínio e, dessa forma, caso ocorra o vazamento pela utilização indevida, o Condomínio (controlador) tem como comprovar que tomou os devidos cuidados no tratamento, transparência e motivo pelo qual entregou a imagem ao morador, auxiliando caso ocorra alguma sanção ou multa. Desta forma, cumprindo a LGPD e protegendo o banco de dados.”

Principais riscos de não aplicação da LGPD em Condomínios: como funciona na prática

A LGPD comumente tem o auxílio da informática, seja através de sistema ou aplicativos, sendo necessário ter regras de procedimento para todos os agentes envolvidos, desde a captação de dados, informação clara, consentimento do fornecimento dos dados, prova de autorização, política sobre armazenamento, descarte e vazamentos dos dados, acesso gratuito à política de privacidade e corresponsabilização. Dra. Alessandra explica:

“É recomendável, que alguns regramentos internos e externos nos condomínios sejam instituídos através de assembleia para maior publicidade e entendimento de todos, de forma clara e inequívoca. É primordial o mapeamento de riscos de cada área dentro do condomínio, verificando os possíveis problemas, forma de aplicação e delegação de tarefas de forma mais correta. Importantíssimo também, os treinamentos e readequações de todos os envolvidos: titulares dos dados, controlador dos dados e operador dos dados, bem como funcionários e visitantes. E o condomínio, através do Síndico, rotineiramente ter o acompanhamento/fiscalização desse banco de dados.”

Em caso de descumprimento das obrigações da LGPD são aplicadas sanções que vão desde advertências, multas diárias, multas em cima do faturamento da administradora, bloqueio dos dados até a regularização, eliminação dos dados pessoais em caso de infração, suspensão do funcionamento do banco de dados, até a proibição parcial ou total do exercício de atividades relacionadas ao tratamento de dados:

“Lembrando que a responsabilização entre o Controlador (Condomínio) e Operador (Administradora / Prestadores De Serviço / Terceirizada) é solidária. Por isso, a necessidade de adequação de cada agente envolvido contratualmente, evitando problemas futuros para todos. Qualquer sanção aplicada perante o condomínio pode vir ocasionar problemas financeiros, bem como dos imóveis, podendo trazer prejuízos imobiliários e depreciação do empreendimento, falsificação de documentos, simulação de negócios jurídico, dentre outros problemas”, complementa Dra. Alessandra Bravo.

Vantagens em aplicar corretamente a LGPD – na voz dos síndicos e moradores

A coleta de informações dentro de um condomínio precisa obedecer a cinco princípios: finalidade, informação, necessidade, tratamento, auditoria. Desta forma, o condomínio estando adequado, evita sanções e multas que podem ser impostas em caso de vazamento e inadequação na utilização dos dados.

O fato é que a LGPD bem aplicada aos condomínios, com o respaldo correto de um especialista na área – advogados da área condominial – vai trazer maior segurança dos dados dos moradores, qualidade dos fornecedores e dos funcionários, confiança no corpo diretivo, valorização do patrimônio e até mesmo melhora na convivência entre os moradores, evitando as temidas multas, processos, trazendo mais confiabilidade a todos os envolvidos.

Amanda Accioli é síndica profissional e atua há 21 anos na área condominial. Ela comenta que no condomínio que administra, os moradores têm recebido bem a aplicação da LGPD por perceberem maior segurança, e por saberem que os dados protegidos causam menos importunação por empresas que acessam as informações para oferecimentos de produtos e/ou serviços:

“Com a aplicação da LGPD elaborei um plano de privacidade para o condomínio em conjunto com a administradora realizando um adendo aos contratos com cláusulas que mencionam a proibição da divulgação dos dados dos moradores sem a prévia autorização deles. Além de criar uma política transparente que deixe claro a finalidade de cada operação realizada para a coleta de dados pessoais, identifiquei e mapeei quem tem acesso às informações, sejam elas físicas ou digitais onde são armazenadas e limitei o acesso.  Investimos mais em recursos de segurança e proteção de dados, assim como treinamos os colaboradores que têm acesso às informações dos moradores para terem cuidado na movimentação desses dados, dentre outras ações.”

O síndico e morador Antônio Carlos da Silva comenta que também tem oferecido treinamentos contínuos aos porteiros que têm acesso aos dados dos condôminos e prestadores de serviços:

“Quando coletamos dados/informações dos condôminos/moradores e visitantes procuramos deixar clara a destinação e a privacidade com que são utilizados.”

Vale ressaltar a importância de todo o condomínio ter o apoio de um advogado condominialista que esteja familiarizado com a LGPD e auxilie na aplicação, fiscalização e tratamentos dos dados pelo controlador (Condomínio) e o operador (Administradora/ Terceirizada/Prestador de serviço), bem como os titulares dos dados, através de adequação dos contratos, treinamentos, informação clara, mapeamento e identificação dos riscos, prevenindo e reduzindo processos e fiscalizações desnecessárias.

Assim como reforça a síndica profissional Amanda:

“Acho de suma importância a orientação de um advogado especialista em Direito Condominial para que sejam elaborados todos os processos de tratamento de dados segundo à Lei, confeccionando o manual de procedimentos, treinando todos os colaboradores, em especial os da portaria, informar os moradores através de comunicados específicos e via assembleia, ajudar na confecção dos adendos aos contratos junto às empresas, ajudar na investigação de empresas que atendam o condomínio e que sejam certificadas na LGPD. Para, enfim, transmitir segurança, integridade e credibilidade, implementar e manter o programa de proteção de dados junto ao síndico da forma correta, da forma como a Lei pede.”

O síndico e morador Antônio Carlos finaliza:

“O advogado condominialista é de suma importância na condução/ aplicação da LGPD, afinal, o síndico se sente muito mais seguro nas tomadas de decisões quando pode contar com um profissional especializado. Como morador, me sinto seguro em saber que meus dados/minhas informações estão sendo utilizados para os fins que foram coletados, que terceiros não estão tendo acesso às minhas informações. ”

Fonte: https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/decisoes-judiciais-envolvendo-a-lei-geral-de-protecao-de-dados-ja-e-realidade-nos-condominios-do-estado-de-sao-paulo/