Responsabilidade sobre danos provocados por animais de estimação

 O Código Civil em seu artigo 936 descreve a responsabilidade que o dono tem pelos danos e prejuízos causados por seus animais. Por exemplo: se um animal atacar alguém, ou destruir algo de outra pessoa, o dono deverá ressarcir o prejuízo.

A responsabilidade referida no mencionado artigo trata-se de responsabilidade objetiva, ou seja, não há necessidade de prova da culpa do proprietário do animal, basta que o animal cause um prejuízo que seu dono responde.

A lei permite que, se o proprietário provar que houve culpa da vítima, ou que o fato decorreu de força maior, ele não seja responsabilizado.

 

Código Civil:

Art. 936. O dono, ou detentor, do animal ressarcirá o dano por este causado, se não provar culpa da vítima ou força maior.

 

Decisões judiciais envolvendo a Lei Geral de Proteção de Dados já é realidade nos condomínios do Estado de São Paulo

Publicado em: 21 de junho de 2022

Saiba quais são os casos mais comuns que os condomínios são acionados na Justiça por conta da LGPD e como se prevenir dos problemas.

 

A LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais) já é realidade no cotidiano dos cidadãos brasileiros. A aplicabilidade da LGPD fiscalizada pela ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados) há menos de um ano, já tem desencadeado ações judiciais envolvendo condomínios residenciais do Estado de São Paulo, e algumas decisões já demonstram como o judiciários está tratando o assunto em relação aos dados operados por síndicos e administradoras.

Por ser uma questão relativamente nova nos condomínios, a adequação devido à grande circulação de dados, por diversas formas – desde solicitação de dados pessoais nas portarias até acesso às imagens gravadas pelas câmeras de segurança – é de grande importância. Torna-se cada vez mais corriqueira a manipulação dos dados e os gestores precisam ter um maior cuidado para se adaptar ao que determina a Lei, já que as sanções são bem rigorosas.

Dra. Alessandra Bravo é advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, Diretora Adjunta da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial (Campinas/SP) e explica a principal função da Lei e as pessoas responsáveis pela aplicabilidade dentro de um condomínio:

“A função principal da LGPD é priorizar a segurança e a privacidade das informações, desde a coleta até a utilização dos dados, trazendo transparência para todos os envolvidos. São eles: os titulares dos dados – moradores (condôminos e/ou inquilinos), controlador dos dados (o próprio Condomínio) e os operadores dos dados (Administradora, Terceirizada e Prestadores de serviços). A Lei deve ser aplicada tanto na esfera administrativa, contratual, segurança, comunicação, prestação de contas, assembleias, acervo de documentos, dentre outros.”

Decisões Judiciais envolvendo a LGPD em Condomínios do Estado de São Paulo

O Judiciário tem recebido nos últimos meses ações que envolvem questões da LGPD nos condomínios residenciais. Dra. Alessandra Bravo cita algumas delas:

“Evidenciamos um caso de condenação de administradora de condomínio impedida de divulgar dados pessoais no site do condomínio de um morador que constava na lista de presentes em uma assembleia. Os dados eram CPF, telefone e e-mail. A decisão foi que, caso a lista fosse divulgada, a administradora deveria omitir os dados por meio de recurso digital.

Outro acontecimento envolve o caso de um morador que não concordou em ceder os dados para iniciar a sessão em um aplicativo do condomínio, que exigia as informações pessoais para cadastro. E apenas a partir do aplicativo era possível baixar o boleto de pagamento mensal do valor da taxa de condomínio. Foi determinado pelo judiciário que a administradora enviasse por e-mail os boletos para pagamento das contribuições condominiais ao morador sob pena de multa diária pelo descumprimento.”

Sobre as câmeras de segurança, um caso chama a atenção: uma ação de indenização por danos morais, envolvendo direito de imagem e honra do autor pela divulgação indevida de imagens captadas pelo circuito interno de câmeras de vigilância. Dra. Alessandra Bravo, que também é Membro efetivo regional da seccional da OAB do Estado de São Paulo, explica os cuidados a serem tomados pelos condomínios no caso de uso de imagens captadas por câmeras de segurança com o advento da LGPD:

“As imagens das câmeras internas do condomínio, pertencem ao CNPJ e não a cada morador. As imagens têm dados sensíveis. Assim, para serem solicitadas em caso(s) e dia(s) específicos, precisa ser feito um Boletim de Ocorrência e colocado dia e horário que o solicitante necessita da imagem, entregar uma cópia para o condomínio e, dessa forma, caso ocorra o vazamento pela utilização indevida, o Condomínio (controlador) tem como comprovar que tomou os devidos cuidados no tratamento, transparência e motivo pelo qual entregou a imagem ao morador, auxiliando caso ocorra alguma sanção ou multa. Desta forma, cumprindo a LGPD e protegendo o banco de dados.”

Principais riscos de não aplicação da LGPD em Condomínios: como funciona na prática

A LGPD comumente tem o auxílio da informática, seja através de sistema ou aplicativos, sendo necessário ter regras de procedimento para todos os agentes envolvidos, desde a captação de dados, informação clara, consentimento do fornecimento dos dados, prova de autorização, política sobre armazenamento, descarte e vazamentos dos dados, acesso gratuito à política de privacidade e corresponsabilização. Dra. Alessandra explica:

“É recomendável, que alguns regramentos internos e externos nos condomínios sejam instituídos através de assembleia para maior publicidade e entendimento de todos, de forma clara e inequívoca. É primordial o mapeamento de riscos de cada área dentro do condomínio, verificando os possíveis problemas, forma de aplicação e delegação de tarefas de forma mais correta. Importantíssimo também, os treinamentos e readequações de todos os envolvidos: titulares dos dados, controlador dos dados e operador dos dados, bem como funcionários e visitantes. E o condomínio, através do Síndico, rotineiramente ter o acompanhamento/fiscalização desse banco de dados.”

Em caso de descumprimento das obrigações da LGPD são aplicadas sanções que vão desde advertências, multas diárias, multas em cima do faturamento da administradora, bloqueio dos dados até a regularização, eliminação dos dados pessoais em caso de infração, suspensão do funcionamento do banco de dados, até a proibição parcial ou total do exercício de atividades relacionadas ao tratamento de dados:

“Lembrando que a responsabilização entre o Controlador (Condomínio) e Operador (Administradora / Prestadores De Serviço / Terceirizada) é solidária. Por isso, a necessidade de adequação de cada agente envolvido contratualmente, evitando problemas futuros para todos. Qualquer sanção aplicada perante o condomínio pode vir ocasionar problemas financeiros, bem como dos imóveis, podendo trazer prejuízos imobiliários e depreciação do empreendimento, falsificação de documentos, simulação de negócios jurídico, dentre outros problemas”, complementa Dra. Alessandra Bravo.

Vantagens em aplicar corretamente a LGPD – na voz dos síndicos e moradores

A coleta de informações dentro de um condomínio precisa obedecer a cinco princípios: finalidade, informação, necessidade, tratamento, auditoria. Desta forma, o condomínio estando adequado, evita sanções e multas que podem ser impostas em caso de vazamento e inadequação na utilização dos dados.

O fato é que a LGPD bem aplicada aos condomínios, com o respaldo correto de um especialista na área – advogados da área condominial – vai trazer maior segurança dos dados dos moradores, qualidade dos fornecedores e dos funcionários, confiança no corpo diretivo, valorização do patrimônio e até mesmo melhora na convivência entre os moradores, evitando as temidas multas, processos, trazendo mais confiabilidade a todos os envolvidos.

Amanda Accioli é síndica profissional e atua há 21 anos na área condominial. Ela comenta que no condomínio que administra, os moradores têm recebido bem a aplicação da LGPD por perceberem maior segurança, e por saberem que os dados protegidos causam menos importunação por empresas que acessam as informações para oferecimentos de produtos e/ou serviços:

“Com a aplicação da LGPD elaborei um plano de privacidade para o condomínio em conjunto com a administradora realizando um adendo aos contratos com cláusulas que mencionam a proibição da divulgação dos dados dos moradores sem a prévia autorização deles. Além de criar uma política transparente que deixe claro a finalidade de cada operação realizada para a coleta de dados pessoais, identifiquei e mapeei quem tem acesso às informações, sejam elas físicas ou digitais onde são armazenadas e limitei o acesso.  Investimos mais em recursos de segurança e proteção de dados, assim como treinamos os colaboradores que têm acesso às informações dos moradores para terem cuidado na movimentação desses dados, dentre outras ações.”

O síndico e morador Antônio Carlos da Silva comenta que também tem oferecido treinamentos contínuos aos porteiros que têm acesso aos dados dos condôminos e prestadores de serviços:

“Quando coletamos dados/informações dos condôminos/moradores e visitantes procuramos deixar clara a destinação e a privacidade com que são utilizados.”

Vale ressaltar a importância de todo o condomínio ter o apoio de um advogado condominialista que esteja familiarizado com a LGPD e auxilie na aplicação, fiscalização e tratamentos dos dados pelo controlador (Condomínio) e o operador (Administradora/ Terceirizada/Prestador de serviço), bem como os titulares dos dados, através de adequação dos contratos, treinamentos, informação clara, mapeamento e identificação dos riscos, prevenindo e reduzindo processos e fiscalizações desnecessárias.

Assim como reforça a síndica profissional Amanda:

“Acho de suma importância a orientação de um advogado especialista em Direito Condominial para que sejam elaborados todos os processos de tratamento de dados segundo à Lei, confeccionando o manual de procedimentos, treinando todos os colaboradores, em especial os da portaria, informar os moradores através de comunicados específicos e via assembleia, ajudar na confecção dos adendos aos contratos junto às empresas, ajudar na investigação de empresas que atendam o condomínio e que sejam certificadas na LGPD. Para, enfim, transmitir segurança, integridade e credibilidade, implementar e manter o programa de proteção de dados junto ao síndico da forma correta, da forma como a Lei pede.”

O síndico e morador Antônio Carlos finaliza:

“O advogado condominialista é de suma importância na condução/ aplicação da LGPD, afinal, o síndico se sente muito mais seguro nas tomadas de decisões quando pode contar com um profissional especializado. Como morador, me sinto seguro em saber que meus dados/minhas informações estão sendo utilizados para os fins que foram coletados, que terceiros não estão tendo acesso às minhas informações. ”

Fonte: https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/decisoes-judiciais-envolvendo-a-lei-geral-de-protecao-de-dados-ja-e-realidade-nos-condominios-do-estado-de-sao-paulo/

Síndico deve agir somente em questões coletivas

 Nas áreas urbanas, grande parte da população reside ou trabalha em edifícios, sendo comum ocorrerem problemas e conflitos nos condomínios diante da proximidade dos apartamentos, salas e lojas, além do compartilhamento das áreas de lazer, garagem e demais espaços. Em vários casos, quando há uma divergência ou atrito, o síndico é chamado para intervir.

Muitas vezes, o problema não lhe diz respeito por se limitar a questões particulares envolvendo dois vizinhos, como no caso de uma infiltração de um apartamento para outro, uma polêmica sobre a demarcação de vaga de garagem entre dois confrontantes ou uma reclamação sobre barulho da criança do morador do apartamento de cima, que brinca tarde da noite.

Nessas situações, cabe à pessoa que se sente prejudicada tomar as providências, uma vez que o assunto não afeta a coletividade condominial, o que dispensa a participação do síndico.

Nos termos do Código Civil não compete ao condomínio agir em defesa de determinado problema que se limita à discussão pontual, que não envolva as áreas comuns ou afronta aos direitos coletivos. Certamente, a convenção, bem como a lei, proíbe condutas antissociais, como fazer ruídos em excesso, atrapalhar o acesso às áreas de manobras dos automóveis e utilizar sua unidade de maneira nociva aos demais moradores.

Entretanto, o fato de haver o descumprimento da convenção não atrai a responsabilidade do condomínio, representado pelo síndico, obrigando-o agir ou tomar providências jurídicas, sendo correta a sua atitude de orientar o reclamante a procurar um advogado especializado para defender seus interesses.

O síndico, como qualquer pessoa, tem direito de dormir e não ser acordado pela falta de iniciativa do reclamante, que tem todas as condições de agir por conta própria ou de contratar um advogado para tomar as medidas jurídicas sobre o direito que entender ter sido violado.

Empurrar o problema para outro resolver consiste, em alguns casos, em esperteza ou malícia em transferir para síndico ou condomínio um transtorno que não é dele. Síndico não é porta-voz nem empregado pessoal ou advogado contratado para resolver o problema que só atinge determinada pessoa, a qual tem o direito de agir ou de ficar inerte e assumir as consequências, como a perda do seu direito em decorrência da prescrição.

É ilógico tentar impor ao condomínio a obrigação de arcar com gastos com advogado, honorários periciais e custas processuais em demandas que dizem respeito a um ou outro morador isoladamente, sendo que eventual perda do processo acarretará prejuízo com honorários sucumbenciais para todos os condôminos, inclusive àqueles que não têm qualquer relação com o problema.

Somente a discussão que afeta vários condôminos, ou seja, que tem relevância coletiva, cabe ao síndico intermediar ou solucionar, seja de forma administrativa ou judicial, não sendo permitida a omissão quando esta representar efetivo prejuízo.

Fonte: https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/sindico-deve-agir-somente-em-questoes-coletivas/

Direito Condominial - Posso colocar um mini mercado dentro do meu condomínio?

 

Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber

advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro

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15/02/2021

Posso colocar um mini mercado dentro do meu condomínio?

Os tempos atuais nos obrigaram a criar alternativas visando a proteção da sociedade contra um vírus invisível. Várias foram as medidas adotadas para evitar que saíssemos de nossos lares e o contato presencial, dentre elas a colocação de mini mercados autônomos em áreas comuns do condomínio.

É bem verdade que alguns condomínios já faziam uso de feiras livres nas áreas comuns, o que, embora tenha gerado discussões, a medida se mostrou bem vinda e benéfica aos condôminos ante à praticidade e comodidade.

Antes de adentrar no tema específico dos mercados autônomos, farei breve analise sobre a questão comercial em condomínios residenciais. 

Todos sabemos que a instalação de empresas em condomínios residenciais é proibido e o “home office” passou a ser cada vez mais frequente muito antes da pandemia e para determinadas áreas de atuação, como por exemplo atividades intelectuais (advogados, contadores, escritores) isso já era bastante comum e tolerado, nos permitindo asseverar que tal questão de proibição do exercício de atividade profissional dentro dos condomínios residenciais está sendo revista e mitigada. O artigo 1.335, I do Código Civil diz que o condômino pode usar livremente de sua unidade. É um direito do condômino atrelado a outro direito: o de propriedade. Porém, o mesmo direito que ele tem, os demais também têm. Então, não podemos deixar de perceber que para o exercício de algumas atividades não significa permitir que a saúde, segurança e sossego dos demais condôminos sejam afetados, sob pena de infração aos direitos de vizinhança, conforme previsto no artigo 1.277 do Código Civil.

Já o inciso IV do artigo 1.336 também do Código Civil prevê que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. 

O fato de alguns condôminos exercerem, destarte, algumas atividades em sua unidade autônoma, sem que se afetem a rotina, saúde, segurança e sossego do edifício, é dar destinação diversa à edificação? Penso que não.

Há algumas atividades comerciais que podem ser realizadas dentro de uma unidade autônoma residencial, principalmente as intelectuais como dito anteriormente, pois nitidamente elas não causam incômodo capaz de coibir a sua prática. 

São atividades que não precisam de público intenso, frequente e presencial, bem como, não carecem de funcionários como nos locais onde há venda de produtos ou a prestação de determinados serviços.

Outra situação é a daqueles que fazem bolos, pães, marmitas que prejudicaria os demais caso um fogão forno industriais fosse instalado. Alteraria a destinação do empreendimento e colocaria em risco a segurança do empreendimento, portanto, caracterizaria abuso e uso anormal da propriedade. Se apenas há um aumento no consumo de gás, por exemplo, pode-se avaliar a cobrança maior dessa unidade. 

 

 Isso nos consente entender que a mesma situação toma outros contornos quando condômino que vende bolos/marmitas para seus vizinhos/condôminos de forma moderada sem causar acréscimo no consumo de gás, por exemplo, ou aquele que ministra aulas de ginástica para os moradores na quadra ou salão, desempenhando atividade que é extremamente saudável para o relacionamento entre eles e não há qualquer razão para proibir, mas nada impede que regras com a participação de todos sejam estipuladas.

E essas regras devem ser definidas com bom senso e boa-fé, justamente para não ferir direito de propriedade de todos os demais condôminos, abusar da tolerância e alterar o destino do apartamento que é residencial, sobretudo em condomínios muito grandes.
Mas e como ficam os mercadinhos autônomos dentro dos condomínios?

Pois bem. 

Depois dessa análise, se ponderarmos sob o princípio da legalidade, caso o espaço a ser utilizado pelo mercadinho tenha sua destinação alterada o quórum assemblear para a sua aprovação será de 100%. A destinação de área se altera com 100% dos condôminos, por constar da especificação do condomínio. 

Se formos, de outra banda, avaliar como uma simples facilitação, há quem defenda o quórum de 2/3 porque a situação deve estar prevista na convenção. Mas sabemos que muitos condomínios estão aprovando em assembleia a colocação dos mercadinhos por maioria simples, que deve ser pautada, obviamente.

Há notícias de síndicos que sequer realizaram a assembleia e permitiram a colocação dos mercados autônomos nos condomínios, o que me soa um tanto quanto arriscado.

De qualquer modo, o síndico deve analisar a viabilidade do projeto, a idoneidade do vendedor, os custos com energia elétrica, limpeza e o percentual que geralmente é repassado pelo condomínio pela venda desses produtos e logicamente todos esses detalhes serem compartilhados com os condôminos, pois, caso resulte em problemas todos os condôminos cobrarão e serão cobrados. 

Importante que se diga que esse percentual a ser repassado pelo vendedor ao condomínio, poderia ser considerado pela Receita Federal como acréscimo, como ocorre com locações de espaços e o condômino ter que declarar.

O contrato com a empresa deve ser muito bem elaborado, inclusive avaliando se há aumento de riscos para o condomínio já que poderá implicar em alterações no seguro.

Não é recomendável que sejam disponibilizadas bebidas alcoólicas, caso sejam vendidas que sejam colocadas travas impedindo o livre acesso por menores de 18 anos. 

No caso das feiras, o feirante tem que ter autorização da prefeitura municipal/vigilância sanitária para poder vender seus produtos e o condomínio deve exigir que a limpeza do local seja realizada pelo feirante, pois, a salubridade deve ser observada e o condomínio deve ficar atento já que produtos perecíveis serão vendidos e pode causar algum risco e danos à saúde, cuja responsabilidade pode eventualmente se reverter ao condomínio.

E por essa e outras razões é de suma importância que o contrato seja elaborado de modo a prever também as responsabilidades em caso de ocorrência de algum problema. 

Há alguns condomínios que também realizam feiras de artesanato, vestuários, food trucks, festas para crianças destinadas aos seus condôminos com preços mais acessíveis e embora sejam praticadas com a intenção de facilitar o dia a dia dos condôminos, clamam por atenção, cumprimento de regras e zelo com a saúde, segurança e sossego da comunidade condominial e preservação do empreendimento como um todo. 

Enfim, as relações mudaram e todas as partes envolvidas devem convergir para que a harmonia impere no local, certamente ideias não faltarão e essa é uma das finalidades dessa matéria: instigar o debate sobre o assunto em busca do diálogo, da conciliação e maior atendimento dos anseios dos condôminos, inclusive para terem mais prazer e facilidades nos condomínios em que residem.

Mantida a anulação de multas aplicadas pelo DNIT para motorista que teve o carro clonado

 O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) negou provimento à uma apelação do Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) e manteve a anulação de duas multas que foram aplicadas contra um motorista de 45 anos, morador de Curitiba, que teve o carro clonado. A decisão foi proferida por unanimidade, em sessão telepresencial de julgamento, pela 4ª Turma da Corte no dia 26/5.

O caso

No período entre junho e setembro de 2017, foram aplicadas seis multas para o motorista, que supostamente estaria dirigindo em velocidade acima da permitida. Das seis penalidades, quatro foram aplicadas pela Polícia Rodoviária Federal (PRF) e as outras duas pelo DNIT. As infrações teriam ocorrido em Terra Roxa, Laranjeiras do Sul e Cascavel, municípios localizados no oeste do Paraná.

O homem ajuizou a ação na Justiça Federal contra a PRF e o DNIT, requisitando a suspensão dos efeitos dos Autos de Infração, além de pleitear uma indenização por danos morais, sob a alegação de constrangimento com a situação.

Primeira instância

O caso foi analisado pelo juízo da 3ª Vara Federal de Curitiba, que decidiu dar parcial provimento aos pedidos, determinando o cancelamento definitivo de todas as penalidades decorrentes das multas aplicadas pelo DNIT.

A PRF, em momento anterior do processo, constatou a clonagem do veículo e retirou as multas aplicadas ao autor de seu sistema, deixando de ter participação na ação.

A constatação foi feita por meio das provas apresentadas nos autos, como extratos de pedágio, fotos do veículo no estacionamento da empresa em que o motorista trabalha, localizada em Curitiba, dentre outras diferenças do real automóvel do autor para o carro clonado.

A indenização por danos morais não foi concedida, pois, segundo o entendimento do magistrado de primeiro grau, “a aplicação de multa não configura necessariamente em constrangimento, e não restou comprovado pela parte autora abalo à honra, aos bens que integram a sua intimidade, ao seu nome ou à sua imagem”.

Recurso

O DNIT recorreu da sentença ao TRF4. No recurso, a autarquia afirmou que segue as regras legais de regência nos procedimentos de aplicação de multas de sua atribuição e que os atos e posicionamentos adotados pelos agentes estatais, no gerenciamento dos assuntos públicos, possuem a presunção de veracidade.

Ainda foi sustentado que a clonagem do veículo é fato que escapa do rol de atribuições do DNIT para averiguar, pois o Departamento não tem essa função e nem conta com equipamentos e pessoal treinado para a finalidade de conferência das placas dos veículos multados.

Decisão do colegiado

A 4ª Turma votou, de maneira unânime, por negar provimento à apelação.

A desembargadora federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, relatora do caso, destacou em seu voto que “a hipótese de que teria ocorrido clonagem do veículo da parte autora restou suficientemente demonstrado nos autos, tendo em vista que a PRF reconheceu a ocorrência da clonagem, sendo o órgão extremamente idôneo e hábil a apurar tal fato; o autor anexou documentos demonstrando que o veículo estava em outro local quando houve a ocorrência das multas. Juntou o extrato do ‘SEM PARAR’ e imagens do veículo estacionado no pátio da empresa onde o requerente trabalha”.

“Assim, é inevitável reconhecer que a parte autora não é responsável pela autuação sofrida, tendo sido vítima de clonagem do seu veículo”, concluiu Caminha ao manter a anulação das multas.

N° 5051733-87.2018.4.04.7000/TRF

FONTE: TRF4

Aspectos práticos da implantação de condomínios

 

A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação, total ou parcial, de unidades autônomas em edificações. Mas, até a entrega das chaves, há muito o que observar.

Publicado por Comissão Nacional de Direito Imobiliário ABA

anteontem

A incorporação imobiliária, cujo conceito encontra-se no parágrafo único do artigo 28 da Lei 4.591/64, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de unidades autônomas em edificações.

A incorporação imobiliária, portanto, é o início de uma complexa operação de planejamento, financiamento, vendas e construção de um empreendimento imobiliário. O incorporador vende “na planta” frações ideais de terreno, que corresponderão a unidades individualizadas, prontas e acabadas ao final do intrincado processo de construção.

A averbação do habite-se, seguido da instalação do condomínio, marca a conclusão da obra. Os adquirentes de imóveis recebem um empreendimento construído, com unidades individualizadas, dos quais são proprietários de uma fração ideal das partes comuns. As partes exclusivas de cada condômino tornam-se distintas da matrícula do terreno que lhe deu origem, passando a ter existência autônoma.

Em outras palavras, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.

Para se estabelecer a fração ideal de um imóvel, é preciso fazer o seguinte cálculo: área total do terreno multiplicada pela área da unidade em questão. Após, deve-se dividir o resultado pela área total construída das unidades.

A instalação do condomínio é o momento que marca a entrega do empreendimento aos compradores. Nesta assembleia acontece a escolha dos primeiros representantes para administrar o condomínio, com aprovação de orçamento, dando início ao processo de ocupação e administração do condomínio. É um momento importante e requer amplo conhecimento, esforços e diversas providências por parte da administração. São diversas as fases para implantação do condomínio. Nas seções a seguir, citamos as principais.

I) O PROCESSO DE NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO

Esta etapa ocorre com a instituição do condomínio, que faz nascer o condomínio. A forma mais comum de nascimento do condomínio é a incorporação imobiliária. O Código Civil, acerca da instituição, afirma:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

A instituição ocorre por um ato solene, por instrumento particular ou público, em que ocorre a especificação do condomínio, com a discriminação das unidades autônomas, a separação das áreas comuns, a determinação das frações ideais e a finalidade das unidades. Alguns documentos são necessários para a instituição, que ocorre antes da instalação do condomínio. Os documentos estão listados a seguir:

● minuta da convenção do condomínio;

● comprovante de recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) sobre a obra;

● Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (CND), comprovando o recolhimento do INSS da obra;

● auto de conclusão da obra (habite-se ou certidão de construção).

Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído (Lei 6.015/73, art. 167, I, “17”).

II) PREPARAÇÃO PARA A IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO (CONDOMÍNIO RESIDENCIAL, COMERCIAL, MISTO ETC)

As construtoras devem contar com a assessoria jurídica de advogados especializados em direito condominial para elaboração da minuta de Convenção e do Regimento Interno. As administradoras auxiliares de condomínio prestarão assessoria na elaboração de orçamento, com a estimativa do valor da cota condominial, considerando o empreendimento a ser construído, instalações e equipamentos prediais, áreas comuns e os serviços de que serão dotados o condomínio, para apresentação em assembleia de instalação.

III) CONVOCAÇÃO DA PRIMEIRA ASSEMBLEIA (ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO)

Esta assembleia tem por objetivo dar início à administração do condomínio. Possui diversos assuntos para deliberação, dentre os quais destacamos:

● a aprovação dos condôminos para a instalação do condomínio, com o início da ocupação das unidades e início da administração do condomínio;

● a autorização para inscrição do condomínio na Receita Federal do Brasil, para a obtenção do CNPJ;

● a entrega da obra aos adquirentes, demarcando o início da “vida” do condomínio, com sua administração após instalação;

● a escolha do corpo diretivo, por meio da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal, para que o condomínio tenha representatividade;

● a aprovação da previsão orçamentária inicial para o condomínio, por um período reduzido de tempo, considerando a necessidade de ajustamento conforme a ocupação for acontecendo;

● a contratação da administradora auxiliar do condomínio;

● e a aprovação do regramento interno do condomínio (convenção e regimento interno).

Após sua realização, a assembleia de instalação deve ser formalizada por uma ata, subscrita por um presidente e um secretário. A ata será o documento jurídico comprobatório da eleição do corpo diretivo do condomínio, aprovação do orçamento condominial, contratação da administradora do condomínio e aprovação do regramento interno para a gestão do condomínio e relações entre os condôminos.

Importante destacar que na assembleia de instalação será eleito o síndico, o primeiro representante legal do condomínio, na forma do artigo 1.347 do Código Civil e convenção de condomínio.

Se os condôminos não tiverem aprovado uma convenção de condomínio na AGI, o condomínio será regido pela sua minuta de convenção constante no registro imobiliário quando da incorporação (art. 32, alínea j, da Lei 4.591/64 - Lei de Condomínios e Incorporações).

Consideramos a primeira obrigação legal do síndico promover a inscrição do condomínio no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas). De um modo geral, é somente após a obtenção do CNPJ que o síndico poderá contratar os serviços necessários para a administração do condomínio. O condomínio que não tem CNPJ não poderá ter conta em instituição bancária.

Algumas administradoras oferecem serviços de suporte financeiro, como as “contas pool”, em que a gestão financeira é realizada pela própria administradora, com os recebimentos dos boletos e pagamentos de contas do condomínio.

Compete ao síndico a contratação do seguro do condomínio após a obtenção do CNPJ (Código Civil, art. 1.348, inciso IX).

Algumas construtoras determinam, em convenção, a indicação da administradora do condomínio, ao menos durante o período inicial, objetivando facilitar os procedimentos administrativos e legais necessários, sem comprometimento do empreendimento.

IV) DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO

Após sua eleição, o síndico deverá solicitar da construtora os seguintes documentos:

● habite-se ou certidão de construção;

● alvará de aprovação e execução da construtora;

● o AVCB (Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros);

● alvará para instalação de elevadores;

● projeto e plantas originais do empreendimento;

● os projetos executivos da instalação da rede elétrica, hidráulica, rede de esgoto, gás, para-raios, paisagismo, sistema de euso, castelos d´água (se houver) etc;

● manual do síndico e do proprietário;

● certificado de garantia de equipamentos (circuitos de televisão, portões, aparelhos de ar condicionado, elevadores etc);

● certificado dos bombeiros para funcionamento da piscina;

● notas fiscais e manuais técnicos dos equipamentos.

V) VISTORIA DAS ÁREAS COMUNS

É importante que o síndico realize uma vistoria para o aceite dessas áreas, além da conferência e recebimento do enxoval do condomínio, possibilitando com isso a entrega das chaves das unidades.

VI) CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS E PRIMEIRAS AÇÕES ADMINISTRATIVAS

Os serviços serão contratados de acordo com a natureza do empreendimento. Citamos alguns, como:

● contratação do seguro obrigatório do condomínio;

● elaboração e envio de circulares com as primeiras informações aos condôminos;

● orientação acerca do agendamento de mudanças, conforme o regramento interno do condomínio;

● elaboração e envio de circulares sobre a realização de obras nas unidades autônomas (NR 16.280), com observância aos três s previstos no Código Civil (artigo 1.336, inc. IV, segurança, saúde e sossego);

● comunicação sobre fatos relevantes para a boa administração do condomínio, para manter a “ordem” e zelar pela boa convivência e segurança dos condôminos.

VII) PERÍODO PÓS-INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

O período pós-instalação do condomínio é considerado o mais turbulento, já que envolve inúmeras providências. Destacamos a existência de problemas, como questões ainda pendentes com a construtora, a realização de muitas obras nas unidades privativas, condôminos que não se conhecem e utilização de áreas comuns que destoam do portfólio de venda do empreendimento.

É muito comum que nas assembleias de instalação seja eleito um proprietário, refutando a indicação de síndicos externos, por considerar que um condômino irá zelar pelos interesses da coletividade. Por outro lado, as construtoras optam pela indicação de um síndico profissional (pessoa física ou jurídica), especializado na atividade, com experiência em implantação. Diante da complexidade da tarefa, é necessário conhecimento técnico ou a contratação de assessoria especializada para que a operação do condomínio possa ser bem-sucedida, objetivando garantir direitos e deveres dos condôminos e da construtora-incorporadora.

SEGUNDA PARTE- ALGUNS ASPECTOS RELEVANTES DA INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

I) ADMINISTRADORA AUXILIAR DO CONDOMÍNIO

Um ponto de grande importância é a contratação de administradora auxiliar de condomínios, que deve possuir conhecimentos técnicos e experiência em implantação de condomínios.

O condomínio deverá fazer constar do contrato as efetivas atribuições da administradora. Na fase da comercialização é comum que algumas administradoras se comprometam com inúmeras atribuições para assessorar o síndico e a administração interna, mas na prática deixam a desejar, podendo inclusive comprometer a gestão do síndico.

II) VALOR DA COTA CONDOMINIAL

A maioria das propostas orçamentárias apresentadas na assembleia de instalação não atende a realidade administrativa do empreendimento. Isto ocorre porque algumas administradoras apresentam previsões com valores reduzidos por pressão das incorporadoras ou das construtoras, para atender comercialmente, não considerando despesas relevantes a serem incorridas.

Não é incomum verificar, em algumas propostas orçamentárias, rubricas de despesas de consumo com a informação “rateio à parte”. Tal ocorrência induz a pensar que o valor da cota condominial é reduzido, quando na verdade a estimativa de consumo não foi considerada sob a prerrogativa de que não há consumo anterior por ser um condomínio novo.

Importante verificar a costumeira omissão de algumas despesas ordinárias de caráter sazonal, tais como: limpeza dos reservatórios de água, contratação do seguro, serviços de dedetização, entre outros. Além disso, ocorrem equívocos, já que muitas previsões não contemplam despesas ordinárias, que, obrigatoriamente, deveriam constar.

Podemos citar como exemplo um empreendimento que é munido de E.T.E. (Estação de Tratamento de Esgoto), mas que não fez constar da proposta orçamentária verba (de elevado valor) para a contratação da manutenção e análises da estação. Essas omissões ocorrem, na maioria das vezes, para tornar o empreendimento mais atrativo quando da sua comercialização e evitar contestações em assembleia.

Alguns fatores fazem os condomínios novos possuírem despesas menores. Um dos motivos é que a ocupação do empreendimento costuma ser gradativa, ou seja, quando da implantação, a construtora ainda possui algumas unidades vazias destinadas à comercialização. Por essa razão os condomínios costumam contratar uma quantidade menor de funcionários ou de terceirizados. Outro ponto que merece ser considerado é o menor impacto da inadimplência no rateio das despesas, pois somente com a instalação do empreendimento, com a respectiva entrega das chaves, é que as despesas de manutenção deixam de ser da construtora. Importante considerar que à medida em que a ocupação do condomínio cresce, aumentam as despesas de água, energia, funcionários, prestadores de serviço e manutenção predial.

Por essas razões é importante que, após sua eleição, o síndico possa fazer a revisão da proposta orçamentária inicialmente aprovada para verificar se ela atende às necessidades do empreendimento. Caso não atenda, o síndico deverá convocar Assembleia Geral para que os condôminos tenham conhecimento e deliberem sobre o ajuste da cota e demais medidas a serem adotadas, objetivando ter condições de manter os serviços e a segurança do condomínio.

Paralelamente a este processo, o síndico deverá expor, também em assembleia, os custos referentes ao material necessário para implantação do condomínio (equipamentos para manutenção das áreas comuns, lixeiras, bebedouro e outros materiais para refeitório dos funcionários, proteção/acolchoado para elevador, mobiliário para portaria, capachos etc), visto que a construtora não contempla em seu memorial descritivo todo material de que o condomínio irá necessitar. Deverá ser elaborada uma lista de prioridades.

Na prática, o síndico poderá, como forma de melhor acomodar o orçamento, contratar os serviços de acordo com o índice de ocupação, exceto aqueles obrigatórios com relação à segurança e manutenção. Exemplo: orçamento com a previsão de oito auxiliares de serviços gerais. Essa contratação poderá ser realizada gradativamente, de acordo com a ocupação e liberação das áreas de lazer. O correto planejamento financeiro é imprescindível para a uma boa administração do condomínio, principalmente, na fase de implantação.

Outro aspecto relevante é o percentual previsto no orçamento em relação à perda de recebíveis (inadimplência). Exemplo: se o percentual aprovado foi de 10%, mas a média do primeiro e do segundo meses de arrecadação superar este percentual, o síndico deverá tomar medidas para corrigir o orçamento, objetivando evitar déficit orçamentário, o que comprometeria a implantação do condomínio. Desde o início da gestão, o síndico deverá definir critérios quanto à forma de recuperação dos créditos, para tomar as providências devidas de maneira a conter a inadimplência.

III) PROCEDIMENTOS PARA VISTORIA E ACEITE DAS ÁREAS COMUNS

O síndico deverá contar com a assessoria de empresa especializada para fazer a vistoria de todas as áreas comuns do condomínio e verificação dos equipamentos. A inspeção deve considerar o memorial descritivo da incorporação, como os materiais de vendas disponibilizados pela construtora. É neste momento que o síndico fará o recebimento das áreas comuns e pontuará todas as ressalvas necessárias para que a construtora possa fazer as devidas correções e/ou substituições.

De um modo geral, podemos dizer que todo o condomínio é entregue com problemas, alguns com mais, outros com menos, independente do tipo de construção e da construtora, seja na obstrução de rede, no sistema de drenagem, acabamentos, entre outros. Por este motivo, existem prazos previstos em relação às garantias da construtora. O síndico deverá fazer os registros, observando os prazos fixados, sob pena de perda da garantia.

Outro aspecto é o termo de vistoria, documento a ser assinado pelo síndico. Além da assessoria técnica, ele necessita de assessoria jurídica. Segue modelo utilizado por determinada construtora para análise da amplitude dos efeitos:

Pelo presente, o (a) síndico (a) deste Condomínio Residencial DECLARA, para todos os fins de direito, receber, nesta data, os espaços referentes aos blocos e à Área Social Comum, (ASC) do referido empreendimento, nos termos do projeto aprovado pela Prefeitura Municipal Competente, da Convenção de Condomínio e da NBR 12.271, conforme listados abaixo.

Declara ter realizado, nesta data, completa, detalhada e minuciosa vistoria da Copa / Edícula de Serviço.

Declara ter verificado que o (s) referidos (s) espaço (s) encontra-se (am-se) em perfeitas condições, que suas instalações, equipamentos, acessórios e componentes encontram-se nos devidos locais e em perfeito estado de funcionamento, não apresentando qualquer vício ou defeito aparente ou de fácil constatação, pelo que as recebe, sem qualquer ressalva.

Declara, também, ser de seu conhecimento que, a partir dessa data, passa a contar com as garantias que lhe são asseguradas pelo Código de Defesa do Consumidor, estando ciente de que a responsabilidade da construtora e incorporadora do empreendimento quanto aos vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 (noventa) dias a contar da presente data.

Está ciente de que, ao receber as áreas comuns passa a ser de sua responsabilidade a conservação e manutenção destas, eximindo a construtora de qualquer responsabilidade advinda de mau uso.

Declara estar ciente de que as garantias dos itens da Área Social Comum (ASC) passam a ter sua validade assegurada a partir da data de seu recebimento pelo representante legal do condomínio – o síndico – ou data de emissão do auto de conclusão – habite-se, o que ocorrer primeiro. É imprescindível leitura do manual para verificação das regras que ocasionam a perda de garantias. Dentre elas a mais importante é a aplicação correta da manutenção preventiva estabelecida pela norma técnica 5674, detalhada no referido manual e que, ao receber as áreas comuns, passa a ser de sua responsabilidade a conservação e manutenção, eximindo a construtora de qualquer responsabilidade advinda de mau uso.

Concorda que, para prevenir dúvidas, todas as comunicações com a construtora deverão ser sempre feitas por escrito, pelo que se obriga a tanto.

ALGUMAS REFLEXÕES:

1 – O síndico não deve atestar sobre matéria que desconhece, por este motivo, reforçamos a necessidade de assessoria. Exemplo: o síndico tem conhecimento do projeto aprovado pela Prefeitura? O que dispõe a NR 12.721?

2 – O síndico não pode declarar que todos os equipamentos, acessórios e instalações estão em perfeitas condições de funcionamento se estes não forem devidamente testados, preferencialmente, por profissional especializado.

3 – Quanto ao início da contagem do prazo de garantia, importante ficar expresso que somente começa a correr a partir da entrega das chaves. Exemplo: foi realizada a vistoria e assinado o termo de aceite e recebimento das áreas comuns pelo síndico, contudo, a construtora, por determinado problema, somente procede à entrega de chaves trinta dias após esta data. Com isso, dos noventa dias iniciais, o condomínio perderia trinta dias para identificação de vícios aparentes e de fácil constatação.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA

As áreas sociais dos condomínios requerem cuidados específicos para seu uso e conservação. Por este motivo, devido às competências impostas ao síndico, é imprescindível criar um plano de ação para o cumprimento das normas de manutenção, como forma preventiva para o devido funcionamento dos equipamentos e para evitar perda de garantias, principalmente aquelas impostas à construtora.

REGULAMENTAÇÃO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) elabora e regulamenta a manutenção preventiva. Suas principais normas são:

• NBR 5674 (Manutenção de Edificações – Procedimentos)
• NBR 14037 (Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)
• NBR 15575 (Norma de Desempenho)
• NBR 16280 (Norma de Reforma)

REGISTRO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Os registros de manutenção devem ser feitos para comprovar sua realização, auxiliar o controle, as condições de garantia e a prestação de contas do condomínio. A elaboração do checklist ajuda o controle e resgate das verificações (histórico), e deve possuir modelo elaborado para o condomínio, levando em consideração as características e grau de complexidade. Em todos os tipos de comprovação, é essencial detalhar o que foi realizado, o que foi comprado, quem fez o serviço e quando foi realizado. Entre os tipos de comprovação temos: nota fiscal, cupom fiscal, nota de serviços, laudos, contratos de serviços, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), termos de garantia etc. Toda documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável para os condôminos, moradores, construtora/incorporadora e órgãos públicos.

Andrea Oliveira

Francisco Machado Egito

Fonte: https://abaimobiliario.jusbrasil.com.br/artigos/1204624590/aspectos-praticos-da-implantacao-de-condominios?utm_campaign=newsletter-daily_20210510_11318&utm_medium=email&utm_source=newsletter