Aspectos práticos da implantação de condomínios

 

A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação, total ou parcial, de unidades autônomas em edificações. Mas, até a entrega das chaves, há muito o que observar.

Publicado por Comissão Nacional de Direito Imobiliário ABA

anteontem

A incorporação imobiliária, cujo conceito encontra-se no parágrafo único do artigo 28 da Lei 4.591/64, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de unidades autônomas em edificações.

A incorporação imobiliária, portanto, é o início de uma complexa operação de planejamento, financiamento, vendas e construção de um empreendimento imobiliário. O incorporador vende “na planta” frações ideais de terreno, que corresponderão a unidades individualizadas, prontas e acabadas ao final do intrincado processo de construção.

A averbação do habite-se, seguido da instalação do condomínio, marca a conclusão da obra. Os adquirentes de imóveis recebem um empreendimento construído, com unidades individualizadas, dos quais são proprietários de uma fração ideal das partes comuns. As partes exclusivas de cada condômino tornam-se distintas da matrícula do terreno que lhe deu origem, passando a ter existência autônoma.

Em outras palavras, fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno de um condomínio, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como regra geral ela é composta de uma parte comum e de uma parte privativa.

Para se estabelecer a fração ideal de um imóvel, é preciso fazer o seguinte cálculo: área total do terreno multiplicada pela área da unidade em questão. Após, deve-se dividir o resultado pela área total construída das unidades.

A instalação do condomínio é o momento que marca a entrega do empreendimento aos compradores. Nesta assembleia acontece a escolha dos primeiros representantes para administrar o condomínio, com aprovação de orçamento, dando início ao processo de ocupação e administração do condomínio. É um momento importante e requer amplo conhecimento, esforços e diversas providências por parte da administração. São diversas as fases para implantação do condomínio. Nas seções a seguir, citamos as principais.

I) O PROCESSO DE NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO

Esta etapa ocorre com a instituição do condomínio, que faz nascer o condomínio. A forma mais comum de nascimento do condomínio é a incorporação imobiliária. O Código Civil, acerca da instituição, afirma:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

A instituição ocorre por um ato solene, por instrumento particular ou público, em que ocorre a especificação do condomínio, com a discriminação das unidades autônomas, a separação das áreas comuns, a determinação das frações ideais e a finalidade das unidades. Alguns documentos são necessários para a instituição, que ocorre antes da instalação do condomínio. Os documentos estão listados a seguir:

● minuta da convenção do condomínio;

● comprovante de recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) sobre a obra;

● Certidão Negativa de Débitos Previdenciários (CND), comprovando o recolhimento do INSS da obra;

● auto de conclusão da obra (habite-se ou certidão de construção).

Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído (Lei 6.015/73, art. 167, I, “17”).

II) PREPARAÇÃO PARA A IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO (CONDOMÍNIO RESIDENCIAL, COMERCIAL, MISTO ETC)

As construtoras devem contar com a assessoria jurídica de advogados especializados em direito condominial para elaboração da minuta de Convenção e do Regimento Interno. As administradoras auxiliares de condomínio prestarão assessoria na elaboração de orçamento, com a estimativa do valor da cota condominial, considerando o empreendimento a ser construído, instalações e equipamentos prediais, áreas comuns e os serviços de que serão dotados o condomínio, para apresentação em assembleia de instalação.

III) CONVOCAÇÃO DA PRIMEIRA ASSEMBLEIA (ASSEMBLEIA GERAL DE INSTALAÇÃO)

Esta assembleia tem por objetivo dar início à administração do condomínio. Possui diversos assuntos para deliberação, dentre os quais destacamos:

● a aprovação dos condôminos para a instalação do condomínio, com o início da ocupação das unidades e início da administração do condomínio;

● a autorização para inscrição do condomínio na Receita Federal do Brasil, para a obtenção do CNPJ;

● a entrega da obra aos adquirentes, demarcando o início da “vida” do condomínio, com sua administração após instalação;

● a escolha do corpo diretivo, por meio da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho fiscal, para que o condomínio tenha representatividade;

● a aprovação da previsão orçamentária inicial para o condomínio, por um período reduzido de tempo, considerando a necessidade de ajustamento conforme a ocupação for acontecendo;

● a contratação da administradora auxiliar do condomínio;

● e a aprovação do regramento interno do condomínio (convenção e regimento interno).

Após sua realização, a assembleia de instalação deve ser formalizada por uma ata, subscrita por um presidente e um secretário. A ata será o documento jurídico comprobatório da eleição do corpo diretivo do condomínio, aprovação do orçamento condominial, contratação da administradora do condomínio e aprovação do regramento interno para a gestão do condomínio e relações entre os condôminos.

Importante destacar que na assembleia de instalação será eleito o síndico, o primeiro representante legal do condomínio, na forma do artigo 1.347 do Código Civil e convenção de condomínio.

Se os condôminos não tiverem aprovado uma convenção de condomínio na AGI, o condomínio será regido pela sua minuta de convenção constante no registro imobiliário quando da incorporação (art. 32, alínea j, da Lei 4.591/64 - Lei de Condomínios e Incorporações).

Consideramos a primeira obrigação legal do síndico promover a inscrição do condomínio no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas). De um modo geral, é somente após a obtenção do CNPJ que o síndico poderá contratar os serviços necessários para a administração do condomínio. O condomínio que não tem CNPJ não poderá ter conta em instituição bancária.

Algumas administradoras oferecem serviços de suporte financeiro, como as “contas pool”, em que a gestão financeira é realizada pela própria administradora, com os recebimentos dos boletos e pagamentos de contas do condomínio.

Compete ao síndico a contratação do seguro do condomínio após a obtenção do CNPJ (Código Civil, art. 1.348, inciso IX).

Algumas construtoras determinam, em convenção, a indicação da administradora do condomínio, ao menos durante o período inicial, objetivando facilitar os procedimentos administrativos e legais necessários, sem comprometimento do empreendimento.

IV) DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO

Após sua eleição, o síndico deverá solicitar da construtora os seguintes documentos:

● habite-se ou certidão de construção;

● alvará de aprovação e execução da construtora;

● o AVCB (Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros);

● alvará para instalação de elevadores;

● projeto e plantas originais do empreendimento;

● os projetos executivos da instalação da rede elétrica, hidráulica, rede de esgoto, gás, para-raios, paisagismo, sistema de euso, castelos d´água (se houver) etc;

● manual do síndico e do proprietário;

● certificado de garantia de equipamentos (circuitos de televisão, portões, aparelhos de ar condicionado, elevadores etc);

● certificado dos bombeiros para funcionamento da piscina;

● notas fiscais e manuais técnicos dos equipamentos.

V) VISTORIA DAS ÁREAS COMUNS

É importante que o síndico realize uma vistoria para o aceite dessas áreas, além da conferência e recebimento do enxoval do condomínio, possibilitando com isso a entrega das chaves das unidades.

VI) CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS E PRIMEIRAS AÇÕES ADMINISTRATIVAS

Os serviços serão contratados de acordo com a natureza do empreendimento. Citamos alguns, como:

● contratação do seguro obrigatório do condomínio;

● elaboração e envio de circulares com as primeiras informações aos condôminos;

● orientação acerca do agendamento de mudanças, conforme o regramento interno do condomínio;

● elaboração e envio de circulares sobre a realização de obras nas unidades autônomas (NR 16.280), com observância aos três s previstos no Código Civil (artigo 1.336, inc. IV, segurança, saúde e sossego);

● comunicação sobre fatos relevantes para a boa administração do condomínio, para manter a “ordem” e zelar pela boa convivência e segurança dos condôminos.

VII) PERÍODO PÓS-INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

O período pós-instalação do condomínio é considerado o mais turbulento, já que envolve inúmeras providências. Destacamos a existência de problemas, como questões ainda pendentes com a construtora, a realização de muitas obras nas unidades privativas, condôminos que não se conhecem e utilização de áreas comuns que destoam do portfólio de venda do empreendimento.

É muito comum que nas assembleias de instalação seja eleito um proprietário, refutando a indicação de síndicos externos, por considerar que um condômino irá zelar pelos interesses da coletividade. Por outro lado, as construtoras optam pela indicação de um síndico profissional (pessoa física ou jurídica), especializado na atividade, com experiência em implantação. Diante da complexidade da tarefa, é necessário conhecimento técnico ou a contratação de assessoria especializada para que a operação do condomínio possa ser bem-sucedida, objetivando garantir direitos e deveres dos condôminos e da construtora-incorporadora.

SEGUNDA PARTE- ALGUNS ASPECTOS RELEVANTES DA INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO

I) ADMINISTRADORA AUXILIAR DO CONDOMÍNIO

Um ponto de grande importância é a contratação de administradora auxiliar de condomínios, que deve possuir conhecimentos técnicos e experiência em implantação de condomínios.

O condomínio deverá fazer constar do contrato as efetivas atribuições da administradora. Na fase da comercialização é comum que algumas administradoras se comprometam com inúmeras atribuições para assessorar o síndico e a administração interna, mas na prática deixam a desejar, podendo inclusive comprometer a gestão do síndico.

II) VALOR DA COTA CONDOMINIAL

A maioria das propostas orçamentárias apresentadas na assembleia de instalação não atende a realidade administrativa do empreendimento. Isto ocorre porque algumas administradoras apresentam previsões com valores reduzidos por pressão das incorporadoras ou das construtoras, para atender comercialmente, não considerando despesas relevantes a serem incorridas.

Não é incomum verificar, em algumas propostas orçamentárias, rubricas de despesas de consumo com a informação “rateio à parte”. Tal ocorrência induz a pensar que o valor da cota condominial é reduzido, quando na verdade a estimativa de consumo não foi considerada sob a prerrogativa de que não há consumo anterior por ser um condomínio novo.

Importante verificar a costumeira omissão de algumas despesas ordinárias de caráter sazonal, tais como: limpeza dos reservatórios de água, contratação do seguro, serviços de dedetização, entre outros. Além disso, ocorrem equívocos, já que muitas previsões não contemplam despesas ordinárias, que, obrigatoriamente, deveriam constar.

Podemos citar como exemplo um empreendimento que é munido de E.T.E. (Estação de Tratamento de Esgoto), mas que não fez constar da proposta orçamentária verba (de elevado valor) para a contratação da manutenção e análises da estação. Essas omissões ocorrem, na maioria das vezes, para tornar o empreendimento mais atrativo quando da sua comercialização e evitar contestações em assembleia.

Alguns fatores fazem os condomínios novos possuírem despesas menores. Um dos motivos é que a ocupação do empreendimento costuma ser gradativa, ou seja, quando da implantação, a construtora ainda possui algumas unidades vazias destinadas à comercialização. Por essa razão os condomínios costumam contratar uma quantidade menor de funcionários ou de terceirizados. Outro ponto que merece ser considerado é o menor impacto da inadimplência no rateio das despesas, pois somente com a instalação do empreendimento, com a respectiva entrega das chaves, é que as despesas de manutenção deixam de ser da construtora. Importante considerar que à medida em que a ocupação do condomínio cresce, aumentam as despesas de água, energia, funcionários, prestadores de serviço e manutenção predial.

Por essas razões é importante que, após sua eleição, o síndico possa fazer a revisão da proposta orçamentária inicialmente aprovada para verificar se ela atende às necessidades do empreendimento. Caso não atenda, o síndico deverá convocar Assembleia Geral para que os condôminos tenham conhecimento e deliberem sobre o ajuste da cota e demais medidas a serem adotadas, objetivando ter condições de manter os serviços e a segurança do condomínio.

Paralelamente a este processo, o síndico deverá expor, também em assembleia, os custos referentes ao material necessário para implantação do condomínio (equipamentos para manutenção das áreas comuns, lixeiras, bebedouro e outros materiais para refeitório dos funcionários, proteção/acolchoado para elevador, mobiliário para portaria, capachos etc), visto que a construtora não contempla em seu memorial descritivo todo material de que o condomínio irá necessitar. Deverá ser elaborada uma lista de prioridades.

Na prática, o síndico poderá, como forma de melhor acomodar o orçamento, contratar os serviços de acordo com o índice de ocupação, exceto aqueles obrigatórios com relação à segurança e manutenção. Exemplo: orçamento com a previsão de oito auxiliares de serviços gerais. Essa contratação poderá ser realizada gradativamente, de acordo com a ocupação e liberação das áreas de lazer. O correto planejamento financeiro é imprescindível para a uma boa administração do condomínio, principalmente, na fase de implantação.

Outro aspecto relevante é o percentual previsto no orçamento em relação à perda de recebíveis (inadimplência). Exemplo: se o percentual aprovado foi de 10%, mas a média do primeiro e do segundo meses de arrecadação superar este percentual, o síndico deverá tomar medidas para corrigir o orçamento, objetivando evitar déficit orçamentário, o que comprometeria a implantação do condomínio. Desde o início da gestão, o síndico deverá definir critérios quanto à forma de recuperação dos créditos, para tomar as providências devidas de maneira a conter a inadimplência.

III) PROCEDIMENTOS PARA VISTORIA E ACEITE DAS ÁREAS COMUNS

O síndico deverá contar com a assessoria de empresa especializada para fazer a vistoria de todas as áreas comuns do condomínio e verificação dos equipamentos. A inspeção deve considerar o memorial descritivo da incorporação, como os materiais de vendas disponibilizados pela construtora. É neste momento que o síndico fará o recebimento das áreas comuns e pontuará todas as ressalvas necessárias para que a construtora possa fazer as devidas correções e/ou substituições.

De um modo geral, podemos dizer que todo o condomínio é entregue com problemas, alguns com mais, outros com menos, independente do tipo de construção e da construtora, seja na obstrução de rede, no sistema de drenagem, acabamentos, entre outros. Por este motivo, existem prazos previstos em relação às garantias da construtora. O síndico deverá fazer os registros, observando os prazos fixados, sob pena de perda da garantia.

Outro aspecto é o termo de vistoria, documento a ser assinado pelo síndico. Além da assessoria técnica, ele necessita de assessoria jurídica. Segue modelo utilizado por determinada construtora para análise da amplitude dos efeitos:

Pelo presente, o (a) síndico (a) deste Condomínio Residencial DECLARA, para todos os fins de direito, receber, nesta data, os espaços referentes aos blocos e à Área Social Comum, (ASC) do referido empreendimento, nos termos do projeto aprovado pela Prefeitura Municipal Competente, da Convenção de Condomínio e da NBR 12.271, conforme listados abaixo.

Declara ter realizado, nesta data, completa, detalhada e minuciosa vistoria da Copa / Edícula de Serviço.

Declara ter verificado que o (s) referidos (s) espaço (s) encontra-se (am-se) em perfeitas condições, que suas instalações, equipamentos, acessórios e componentes encontram-se nos devidos locais e em perfeito estado de funcionamento, não apresentando qualquer vício ou defeito aparente ou de fácil constatação, pelo que as recebe, sem qualquer ressalva.

Declara, também, ser de seu conhecimento que, a partir dessa data, passa a contar com as garantias que lhe são asseguradas pelo Código de Defesa do Consumidor, estando ciente de que a responsabilidade da construtora e incorporadora do empreendimento quanto aos vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 (noventa) dias a contar da presente data.

Está ciente de que, ao receber as áreas comuns passa a ser de sua responsabilidade a conservação e manutenção destas, eximindo a construtora de qualquer responsabilidade advinda de mau uso.

Declara estar ciente de que as garantias dos itens da Área Social Comum (ASC) passam a ter sua validade assegurada a partir da data de seu recebimento pelo representante legal do condomínio – o síndico – ou data de emissão do auto de conclusão – habite-se, o que ocorrer primeiro. É imprescindível leitura do manual para verificação das regras que ocasionam a perda de garantias. Dentre elas a mais importante é a aplicação correta da manutenção preventiva estabelecida pela norma técnica 5674, detalhada no referido manual e que, ao receber as áreas comuns, passa a ser de sua responsabilidade a conservação e manutenção, eximindo a construtora de qualquer responsabilidade advinda de mau uso.

Concorda que, para prevenir dúvidas, todas as comunicações com a construtora deverão ser sempre feitas por escrito, pelo que se obriga a tanto.

ALGUMAS REFLEXÕES:

1 – O síndico não deve atestar sobre matéria que desconhece, por este motivo, reforçamos a necessidade de assessoria. Exemplo: o síndico tem conhecimento do projeto aprovado pela Prefeitura? O que dispõe a NR 12.721?

2 – O síndico não pode declarar que todos os equipamentos, acessórios e instalações estão em perfeitas condições de funcionamento se estes não forem devidamente testados, preferencialmente, por profissional especializado.

3 – Quanto ao início da contagem do prazo de garantia, importante ficar expresso que somente começa a correr a partir da entrega das chaves. Exemplo: foi realizada a vistoria e assinado o termo de aceite e recebimento das áreas comuns pelo síndico, contudo, a construtora, por determinado problema, somente procede à entrega de chaves trinta dias após esta data. Com isso, dos noventa dias iniciais, o condomínio perderia trinta dias para identificação de vícios aparentes e de fácil constatação.

MANUTENÇÃO PREVENTIVA

As áreas sociais dos condomínios requerem cuidados específicos para seu uso e conservação. Por este motivo, devido às competências impostas ao síndico, é imprescindível criar um plano de ação para o cumprimento das normas de manutenção, como forma preventiva para o devido funcionamento dos equipamentos e para evitar perda de garantias, principalmente aquelas impostas à construtora.

REGULAMENTAÇÃO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) elabora e regulamenta a manutenção preventiva. Suas principais normas são:

• NBR 5674 (Manutenção de Edificações – Procedimentos)
• NBR 14037 (Diretrizes para Elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)
• NBR 15575 (Norma de Desempenho)
• NBR 16280 (Norma de Reforma)

REGISTRO DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Os registros de manutenção devem ser feitos para comprovar sua realização, auxiliar o controle, as condições de garantia e a prestação de contas do condomínio. A elaboração do checklist ajuda o controle e resgate das verificações (histórico), e deve possuir modelo elaborado para o condomínio, levando em consideração as características e grau de complexidade. Em todos os tipos de comprovação, é essencial detalhar o que foi realizado, o que foi comprado, quem fez o serviço e quando foi realizado. Entre os tipos de comprovação temos: nota fiscal, cupom fiscal, nota de serviços, laudos, contratos de serviços, ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), termos de garantia etc. Toda documentação, quando solicitada, deve estar disponível e prontamente recuperável para os condôminos, moradores, construtora/incorporadora e órgãos públicos.

Andrea Oliveira

Francisco Machado Egito

Fonte: https://abaimobiliario.jusbrasil.com.br/artigos/1204624590/aspectos-praticos-da-implantacao-de-condominios?utm_campaign=newsletter-daily_20210510_11318&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Argumentos para a defesa de suspensão de CNH

 https://mecanicomurilo.blogspot.com/2020/07/argumentos-para-defesa-de-suspensao-da.html

Aibnb: STJ: Condomínio pode proibir aluguel por meio de plataformas digitais

 https://www.migalhas.com.br/quentes/344000/stj-condominio-pode-proibir-aluguel-por-meio-de-plataformas-digitais

Exclusão do voto do inadimplente para quóruns qualificados

 

Há casos em que a taxa de inadimplência do condomínio se aproxima dos quóruns necessários para aprovação de uma obra, por exemplo, o que, segundo autor deste artigo, acaba impedindo a votação

O processo de tomada de decisões em um condomínio, por suas particularidades, deve observar alguns princípios, quais sejam:

• i) participação (art. 1335, III do CC/2002), que diz respeito ao direito individual do condômino de integrar a construção das diretrizes e normas que regularão internamente a comunidade condominial, bem como definir os serviços, obras e seus custos;
• ii) decisão colegiada, que fixa a competência da pluralidade dos indivíduos reunidos para decidir sobre determinadas matérias apontadas pela legislação e pela convenção, observando os respectivos quóruns (art. 1334, III, do CC/2002);
• iii) representação, relacionado à capacidade de aqueles indivíduos reunidos serem considerados representantes do todo (art. 1352 do CC/2002);
• iv) soberania das decisões, do qual decorre o poder de vincular a totalidade dos condôminos às decisões tomadas pelo colegiado (art. 24, § 1, da lei 4591/64). 

Assim sendo, a legitimidade das decisões tomadas pela assembleia decorre da sua competência de representação do todo. No dizer de VENOSA¹: “A assembleia dos condôminos representa o poder legislativo do instituto condominial”, impondo-se indistintamente sobre adimplentes, inadimplentes e sobre aqueles que anuíram ou não com as decisões tomadas. 

• Guia sobre assembleias de condomínio

Por sua vez, os quóruns estabelecidos pelo legislador e pela convenção constituem garantia mínima de representatividade, devendo, como um todo orgânico, coadunarem-se com os princípios acima assinalados, não podendo haver antagonismos autofágicos entre eles, mas complementariedade.

• Quóruns de assembleias de condomínios

Posto isso, temos que o direito individual do condômino de participar e votar das decisões colegiadas está condicionado à situação de adimplemento quanto a suas obrigações, a teor do que preconiza o art. 1335, III, do Código Civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

No dizer de Fábio Ulhoa Coelho²:

"O condômino que deixou de pagar qualquer contribuição, ordinária ou extraordinária, tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomínio enquanto não emendar a mora, com os consectários legais. A suspensão atinge tanto o direito de participar das discussões dos temas constantes da ordem do dia (voz) como das deliberações que devem ser adotadas acerca deles (voto). Mesmo o condômino que discorda do pagamento de determinada parcela que lhe foi cobrada sofre a restrição nos direitos de voz e voto. Ele não pode simplesmente inadimplir a obrigação; se considera indevida a parcela, deve buscar em juízo a invalidação da cobrança.”

Resta estreme de dúvidas que ao condômino inadimplente não é dado o direito de participar, ou seja, de opinar, refutar opinião alheia, deliberar e decidir sobre a vida condominial, de forma que sua condição o impede de tomar parte do órgão colegiado, que atuará como representante da massa e imporá a decisão sobre a totalidade dos condôminos.

E aqui é o ponto fundamental para fixarmos as bases do entendimento de que o condômino inadimplente deve ser excluído do computo dos votos para fins de se alcançar a aprovação de determinada matéria por quórum qualificado: ele não pode influenciar nas decisões.

Imaginemos que um determinado condomínio, desejoso de realizar uma obra de embelezamento em seu hall de entrada, tenha submetido a matéria à deliberação pela assembleia.

• Aprovação de obras em assembleia de condomínio

Conforme disposição do Código Civil (art. 1341, I), o quórum para aprovação de uma obra voluptuária é de 2/3 dos condôminos. Entretanto, este mesmo condomínio possui uma inadimplência de mais de 1/3. Se considerássemos necessário que os 2/3 referidos pela norma incluíssem os inadimplentes, teríamos por prejudicada a votação. Neste caso hipotético, os inadimplentes teriam participação absoluta e decisiva, não havendo, além de aprovação da obra, a própria votação. 

Neste caso, o direito de participação dos condôminos adimplentes seria sumariamente tolhido pelos inadimplentes. Por certo, essa não foi a vontade do legislador, que é, em última análise, a de atender ao bem comum e trazer a paz social. Neste sentido, dispõe o art. 5 da Lei de Introdução ao Código Civil:

Art. 5º Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Não nos parece correta a interpretação dada de que os dispositivos do Código Civil que tratam a respeito do quórum de votação não trazem a expressão “votos válidos” ou “votos dos adimplentes”, para fins de justificar a inclusão dos inadimplentes no cômputo da formação do quórum.

Trata-se, a nosso ver, de uma redundância. É como dizer “viajarei em um avião que voa”. O direito do inadimplente ao voto é inexistente, não dependendo de nova declaração além daquela capitulada no art. 1335, III, do Código Civil. O sistema normativo é um conjunto orgânico, cujos dispositivos se complementam e não se anulam.

• Participação de inadimplentes em assembleias de condomínios

Acerca do tema, em obra coordenada pelo ex-Ministro do Supremo Tribunal Federal Cezar Peluso, chegou-se ao mesmo entendimento acima referido:

Resta saber se deve ser levado em conta, para composição global do quorum, o condômino impedido de votar. Não teria sentido que os inadimplentes, em razão de seu impedimento, inviabilizassem diversas deliberações relevantes para a vida condominial, como a realização de obras no edifício (art. 1.341), a alteração da convenção de condomínio (art. 1.351), [...]. Haveria duplo prejuízo aos condôminos pontuais, tanto por terem de adiantar a parte dos inadimplentes como por não conseguirem quórum para deliberações relevantes para a vida condominial. Sensato o entendimento de que diversos quoruns exigidos pelo Código Civil, como os acima referidos, sejam calculados sobre o número de condôminos aptos a votar, excluídos os inadimplentes (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso – 7ª ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2013., p. 1.351 – grifou-se).  

Inobstante a inexistência de número considerável de julgados, podemos colacionar algumas decisões representativas que corroboram com o entendimento aqui perfilhado:

CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUÓRUM. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. Pretensão das autoras, condôminas, à anulação da nova norma condominial.

1. A exclusão dos condôminos inadimplentes da votação não pode obstar a configuração do quórum necessário à aprovação de alteração de Convenção, sob pena de impedir deliberações essenciais à administração do Condomínio. O melhor entendimento é aquele que considera, para o estabelecimento do quórum, apenas os condôminos aptos a votar.

2. Nota-se que apenas poderiam votar na assembleia impugnada vinte e dois moradores, do total de trinta. Estiveram presentes na assembleia quinze condôminos, que representam mais de 2/3 do quórum exigido para aprovação da alteração na convenção do Condomínio (art. 1.351, primeira parte, do CC). Assim, sob diversos enfoques, o aspecto formal da assembleia, pela qual houve a aprovação de nova Convenção, foi observado. [...] (TJ-SP - APL: 92517242820088260000 SP 9251724-28.2008.8.26.0000, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 11/06/2013, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/06/2013 – grifou-se).   DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Estatuto originário do condomínio réu prevê que o direito de voto (tanto para a Assembléia Geral Ordinária como para a Extraordinária) está condicionado à pontualidade do pagamento da contribuição condominial; razão pela qual, o quorum para deliberação deverá ser calculado sobre o número de condôminos aptos a votarem, excluídos os inadimplentes. [...] (TJ-DF - APC: 20080210060877, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 28/01/2015, 3ª Turma Cível, Publicado no DJE: 09/02/2015 - grifou-se) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE CONVALIDAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO - BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - DEFERIMENTO - OBSERV NCIA DAS REGRAS ESTATUÍDAS PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E PELA LEI N.º 4.591/64 - EXCLUSÃO DE VOTOS DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES - QUORUM ATINGIDO - MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO JUDICIAL - REDUÇÃO PARA VALOR RAZOÁVEL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."(TJPR - 18ª C.Cível - AC 294619-6 - Curitiba - Rel.: Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira - Unânime - J. 07.07.2006 – grifou-se)

Por todo exposto, podemos concluir que a base de cálculo para compor os diversos quóruns qualificados de votação, previstos na legislação e convenção de condomínio, deve excluir os condôminos inadimplentes com suas obrigações.

¹VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 9 ed. São Paulo: Atlas S.A, 2009, 5 v

² COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2006, 4 v., 145-146.

Por Zulmar Koerich*

(*) Zulmar Koerich é advogado especialista em condomínios que atua em Santa Catarina; autor de três livros “Condomínio Edilício - Aspectos Práticos e Teóricos”, “Manual para Síndicos, Membros de Conselho e Administradores em 323 perguntas e respostas”, e “Danos Morais nos Tribunais”; pós-graduado em Direito Civil e Empresarial

in https://www.sindiconet.com.br/informese/exclusao-do-voto-do-inadimplente-para-quoruns-qualificados-colunistas-zulmar-koerich

OBRAS NO CONDOMÍNIO: NORMA 16.280 DA ABNT

 

Devido ao crescente número de condomínios, se fez necessário a criação de regras para garantir a segurança em reformas realizadas nos condomínios e nas unidades privativas. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por uma atualização em 2015.

 

 

 

O que é a NBR 16280

 

A Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.

 

A intenção da medida é garantir a segurança da obra, visto que alterações na estrutura podem causar danos à edificação. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores.

 

Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

 

De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:

 

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;

 

• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:

 

• Descrição do que será feita na obra;

 

• Tempo estimado para a realização da obra;

 

• Planta com as alterações a serem feitas;

 

• Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.

O que acontece na prática com a NBR 16280?

 

Apesar de ser obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

 

É importante lembrar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade. Podem existir situações onde o morador não apresente os documentos e inicie um reparo sem autorização.

 

Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado.

 

Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras

 

A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.

 

O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.

 

Quais obras precisam de ART/RRT?

 

Obras que necessitam ART/RRT:

 

• Instalação de ar-condicionado;

 

• Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;

 

• Abertura de porta ou cozinha americana;

 

• Fechamento ou envidraçamento de sacadas;

 

• Buracos ou perfurações de lajes;

 

• Instalação de banheira;

 

• Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;

 

• Reparo ou alteração nas instalações de gás;

 

• Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;

 

• Alterações estruturais o apartamento.

Obras que não necessitam de ART/RRT:

 

• Pintura;

 

• Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não façam alterações da estrutura do condomínio;

 

• Colocação de redes de proteção;

 

• Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.

Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280

 

A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.

Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:

 

O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?

 

O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.

Ficou com alguma dúvida? Conte com a Sperinde para fazer de seu condomínio seu lugar para viver bem. Clique aqui e fale conosco

!

Fonte: https://www.sperinde.com/lugar-para-viver-bem/obras-no-condominio-nbr-1628/